Пропонуючи реформувати житлову політику України, мер Харкова Ігор Терехов, серед іншого, згадав про створення «житлових асоціацій за австрійською моделлю». Ця формулювання промайнуло у доповіді як одна з ідей — але за нею стоїть ціла система, яку останніми роками вивчають уряди від Австралії до Квебеку і яку регулярно називають однією з причин, чому Відень десятиліттями очолює рейтинги найкомфортніших для життя міст світу. Розберемося, як ця модель працює насправді — і що має скластися в Україні, щоб вона запрацювала тут.
Третій шлях між державою та ринком
Зазвичай житло поділяють на два типи: комерційне, яке будує ринок заради прибутку, та державне (муніципальне), яке будує й утримує бюджет. Австрія обрала третій шлях — некомерційні житлові об’єднання, німецькою gemeinnützige Bauvereinigungen, в англомовній літературі limited-profit housing associations (LPHA), «об’єднання з обмеженим прибутком».
Це не благодійність і не державна власність. Це самостійні організації — кооперативи чи компанії — які діють за ринковими правилами, але з одним суворим обмеженням: вони не можуть заробляти на житлі понад міру. Прибуток на вкладений капітал обмежений законом, частки в такому об’єднанні не можна перепродати дорожче за номінал, а будь-який операційний надлишок згідно із законом має повернутися в справу — на будівництво нового житла та утримання вже наявного.
Філософію сектору самі австрійці формулюють коротко: «будинок для людей, а не будинок для прибутку».
Оренда за собівартістю: головний механізм
Серце моделі — принцип cost rent, «оренда за собівартістю». Звичайний орендодавець встановлює ціну за ринковим принципом: скільки люди готові платити, стільки й бере. Австрійська асоціація не має права так чинити. Вона зобов’язана розрахувати орендну плату саме так, щоб вона покривала реальні витрати — вартість землі, будівництва, обслуговування, відсотків за кредитом — і не більше. Ні вище, ні нижче собівартості.
Результат видно в цифрах: орендна плата в некомерційному секторі становить у середньому близько 7,3 євро за квадратний метр проти приблизно 9,8 євро на комерційному ринку. За оцінками економістів, ця різниця економить орендарям сектору понад мільярд євро на рік, і вигода дістається насамперед сім’ям із низькими та середніми доходами.
Є й другий вбудований механізм стійкості — оборотний фонд (revolving fund). Коли кредит за конкретний будинок погашено, орендна плата не зникає й не йде у прибуток: вивільнені кошти перетікають у фонд, з якого фінансується нове будівництво. Гроші, вкладені один раз, десятиліттями працюють усередині системи. Саме це робить модель самопідтримуваною, а не такою, що залежить від нескінченних бюджетних вливань.
Що це означає для мешканця
Для звичайної сім’ї заселення відбувається так. Під час заселення в нову квартиру сплачується одноразовий внесок — наразі близько 85 євро за квадратний метр. Цей внесок частково покриває вартість землі та будівництва й знижує майбутню орендну плату. Він не втрачається: внесок амортизується приблизно на 1% на рік і повертається при виїзді — наприклад, проживши десять років, мешканець отримує назад близько 90% внесеної суми.
Далі — стабільна оренда за собівартістю з надійним юридичним захистом, яку в Австрії можна навіть передати у спадок членам сім’ї. А з 1994 року орендарі нових квартир мають «право викупу»: після п’яти років проживання житло можна придбати у власність. Показово, що цим правом користується меншість — більшість свідомо воліє залишатися в дешевій і захищеній оренді.
Ще одна принципова риса — соціальне змішання. Поріг доходів, що дає право на таке житло, встановлено високо: йому відповідає понад 75 % населення. Тому недороге житло в Австрії — це не «житло для бідних» у гетто, а звичайне середовище, де поруч мешкають люди різного достатку. Багато хто залишається в ньому, навіть коли їхні доходи зростають, — тому що воно якісне й вигідне.
Масштаб: п’ята частина житла країни
Це не експеримент, а опора ринку. Некомерційні об’єднання побудували понад мільйон квартир за свою історію; сьогодні їхній фонд становить близько 20 % усього житлового фонду Австрії, а в сегменті багатоквартирних будинків частка сягає 40 %. Щороку на них припадає приблизно чверть усього нового житлового будівництва в країні. Разом із муніципальним житлом соціальний орендний сектор охоплює близько 24 % усього житлового фонду.
У Відні близько 54 об’єднань управляють приблизно 200 тисячами квартир і будують до третини всього нового житла столиці. За порядком у галузі стежить Австрійський союз некомерційних житлових об’єднань (GBV): членство в ньому обов’язкове, і він одночасно представляє інтереси сектору та проводить його обов’язковий аудит.
Три опори, на яких усе тримається
Ось тут і криється головне, що важливо зрозуміти Україні. Асоціація з обмеженим прибутком — це лише юридична форма. Вона працює не сама по собі, а тому що спирається на три несучі конструкції, які Австрія вибудовувала понад століття.
Перша — закон і аудит. В основі лежить профільний закон про некомерційне житло (WGG), який чітко визначає, як розраховувати орендну плату, які витрати є допустимими, який граничний розмір квартир і що робити з прибутком. Але закон мертвий без контролю. Тому кожне об’єднання проходить обов’язковий аудит через GBV — набагато глибший, ніж звичайна щорічна перевірка компаній: він оцінює ефективність витрат, обґрунтованість цін на землю, якість управління. Саме ця прозорість пояснює, чому комерційний сектор нерухомості в Австрії не конфліктує з некомерційним: правила єдині й зрозумілі для всіх.
Друга — публічне співфінансування. Некомерційне житло в Австрії будується на «гібридній» фінансовій суміші: пільгові державні кредити та субсидії, звичайні банківські позики, власний капітал асоціації та той самий внесок мешканця. Ключову роль відіграє система житлового стимулювання (Wohnbauförderung), якою розпоряджаються дев’ять федеральних земель. Це, наприклад, довгострокові (на 30+ років) кредити під символічний відсоток — від 1% річних — що покривають значну частку вартості будівництва. Муніципалітети часто гарантують позики, здешевлюючи фінансування, а в перші роки виплачується субсидія, що стримує орендну плату. Держава не будує сама — вона створює умови, за яких будівництво стає доступним.
Третя — земля. Дешеве житло неможливе на дорогій землі. Австрійські (і особливо віденські) муніципалітети десятиліттями ведуть активну земельну політику — резервують і «банкірують» ділянки, надають їх забудовникам доступного житла на пільгових умовах. У низці регіонів, де асоціація отримує субсидію, для неї законодавчо встановлено верхню межу ціни землі, яку вона має право придбати. Без муніципального земельного банку модель натрапляє на перешкоду у вигляді вартості ділянок і втрачає сенс.
Що має скластися в Україні
Тепер зрозуміло, чому не можна «впровадити австрійську модель» одним законопроектом. Скопіювати можна форму — некомерційне об’єднання з обмеженим прибутком. Але без трьох опор форма залишиться порожньою. Що для цього потрібно Україні?
Профільне законодавство та інститут аудиту. Потрібен закон, який, за австрійським зразком, чітко закріпить принцип оренди за собівартістю, долю прибутку (реінвестування, а не виведення) та ліміт прибутковості — і, що не менш важливо, незалежний орган обов’язкового аудиту. В українських реаліях, з їхнім запитом на прозорість витрачання публічних коштів, саме аудит стає критично важливим: без нього «неприбуткова» асоціація ризикує перетворитися на схему.
Джерело «довгих» і дешевих грошей. Австрійська модель тримається на кредитах під 1–3% на 30 років — те, чого український ринок в умовах війни та високих ставок сам по собі не дає. Тут можливі два шляхи, і обидва вимагають інститутів: або державний механізм субсидування ставки (аналог Wohnbauförderung), або залучення «довгих» коштів через ринок капіталу та міжнародних партнерів з відновлення — ЄБРР, ЄІБ, донорів плану відновлення України. Без дешевого довгострокового фінансування собівартість оренди виявиться занадто високою, і вся конструкція втратить сенс.
Земельна політика громад. Українські міста, зокрема Харків, мають комунальну землю — і це потенційно сильний козир. Але щоб він спрацював, землю потрібно не розпродавати за максимальною ціною, а цілеспрямовано спрямовувати під доступне житло: формувати муніципальні земельні банки, передавати ділянки некомерційним забудовникам на пільгових умовах, обмежувати спекуляцію. Це політичне рішення, яке конкурує з миттєвою спокусою поповнити бюджет продажем землі за вищою ціною.
Стійкість і горизонт планування. Австрійська стабільність — результат того, що інвестиції в житло не обнулялися під час зміни урядів і пережили навіть глобальну фінансову кризу. Для України, якій належить відновлення, що триватиме десятиліттями, це, можливо, найскладніший пункт: модель вимагає не разової кампанії, а тривалого, нудного, передбачуваного адміністрування — правил, аудиту, фінансування, земельного планування, — яке не залежить від виборчих циклів.
Підсумок
Австрійський досвід доводить, що доступне житло може бути водночас якісним, стабільним та економічно самоокупним — без перетворення на дотаційне навантаження на бюджет. Для українських міст, де збитки від зруйнованого житла обчислюються мільярдами доларів, а десятки тисяч людей залишаються без даху над головою, це привабливий орієнтир.
Але привабливість форми не повинна затуляти складність змісту. «Австрійська модель» — це не стільки тип організації, скільки вся інфраструктура, що її оточує: закон, аудит, дешеві довгострокові кошти та земельна політика громад. Саме цю «нудну» інфраструктуру й належить побудувати Україні, якщо ідея, озвучена у доповіді мера, має стати чимось більшим, ніж вдале формулювання.
