Предлагая реформировать жилищную политику Украины, мэр Харькова Игорь Терехов среди прочего назвал создание «жилищных ассоциаций по австрийской модели». Формулировка мелькнула в докладе как одна из идей — но за ней стоит целая система, которую последние годы изучают правительства от Австралии до Квебека и которую регулярно называют одной из причин, почему Вена десятилетиями возглавляет рейтинги самых пригодных для жизни городов мира. Разберёмся, как эта модель работает на самом деле — и что должно сложиться в Украине, чтобы она заработала здесь.
Третий путь между государством и рынком
Обычно жильё делят на два типа: коммерческое, которое строит рынок ради прибыли, и государственное (муниципальное), которое строит и содержит бюджет. Австрия выстроила третий путь — некоммерческие жилищные объединения, по-немецки gemeinnützige Bauvereinigungen, в англоязычной литературе limited-profit housing associations (LPHA), «объединения с ограниченной прибылью».
Это не благотворительность и не госсобственность. Это самостоятельные организации — кооперативы или компании — которые действуют по рыночным правилам, но с одним жёстким ограничением: они не могут зарабатывать на жилье сверх меры. Прибыль на вложенный капитал лимитирована законом, доли в таком объединении нельзя перепродать дороже номинала, а любой операционный излишек по закону обязан вернуться в дело — на строительство нового жилья и содержание уже имеющегося.
Философию сектора сами австрийцы формулируют коротко: «дом для людей, а не дом для прибыли».
Аренда по себестоимости: главный механизм
Сердце модели — принцип cost rent, «аренда по себестоимости». Обычный арендодатель ставит цену по рынку: сколько люди готовы платить, столько и берёт. Австрийская ассоциация так делать не вправе. Она обязана рассчитать аренду ровно так, чтобы та покрывала реальные затраты — стоимость земли, строительства, обслуживания, процентов по кредиту — и не больше. Ни выше, ни ниже себестоимости.
Результат виден в цифрах: аренда в некоммерческом секторе составляет в среднем около 7,3 евро за квадратный метр против примерно 9,8 евро на коммерческом рынке. По оценкам экономистов, эта разница экономит арендаторам сектора более миллиарда евро в год, и выгода достаётся прежде всего семьям с низкими и средними доходами.
Есть и второй встроенный механизм устойчивости — оборотный фонд (revolving fund). Когда кредит по конкретному дому погашен, аренда не исчезает и не уходит в прибыль: высвободившиеся средства перетекают в фонд, из которого финансируется новое строительство. Деньги, вложенные однажды, десятилетиями работают внутри системы. Именно это делает модель самоподдерживающейся, а не зависящей от бесконечных бюджетных вливаний.
Что это значит для жильца
Для обычной семьи заселение выглядит так. При въезде в новую квартиру вносится единоразовый взнос — сейчас порядка 85 евро за квадратный метр. Этот взнос частично финансирует стоимость земли и строительства и снижает будущую аренду. Он не пропадает: взнос амортизируется примерно на 1% в год и возвращается при выезде — например, прожив десять лет, жилец получает назад около 90% внесённого.
Дальше — стабильная аренда по себестоимости с сильной юридической защитой, которую в Австрии можно даже передать по наследству членам семьи. А с 1994 года у арендаторов новых квартир есть «право выкупа»: после пяти лет проживания жильё можно приобрести в собственность. Показательно, что пользуется этим правом меньшинство — большинство сознательно предпочитает оставаться в дешёвой и защищённой аренде.
Ещё одна принципиальная черта — социальное смешение. Порог доходов, дающий право на такое жильё, установлен высоко: ему соответствует более 75% населения. Поэтому недоходное жильё в Австрии — это не «жильё для бедных» в гетто, а обычная среда, где рядом живут люди разного достатка. Многие остаются в нём, даже когда их доходы вырастают, — потому что оно качественное и выгодное.
Масштаб: пятая часть жилья страны
Это не эксперимент, а опора рынка. Некоммерческие объединения построили более миллиона квартир за свою историю; сегодня их фонд — около 20% всего жилого фонда Австрии, а в сегменте многоквартирных домов доля доходит до 40%. Ежегодно на них приходится примерно четверть всего нового жилищного строительства в стране. Вместе с муниципальным жильём социальный арендный сектор охватывает около 24% всего жилфонда.
В Вене около 54 объединений управляют примерно 200 тысячами квартир и строят до трети всего нового жилья столицы. За порядком в отрасли следит Австрийский союз недоходных жилищных объединений (GBV): членство в нём обязательно, и он одновременно представляет интересы сектора и проводит его обязательный аудит.
Три опоры, на которых всё держится
Вот здесь и кроется главное, что важно понять Украине. Ассоциация с ограниченной прибылью — это лишь юридическая форма. Работает она не сама по себе, а потому что опирается на три несущие конструкции, которые Австрия выстраивала более века.
Первая — закон и аудит. В основе лежит профильный закон о недоходном жилье (WGG), который жёстко предписывает, как считать аренду, какие расходы допустимы, каков предельный размер квартир и что делать с прибылью. Но закон мёртв без контроля. Поэтому каждое объединение проходит обязательный аудит через GBV — куда более глубокий, чем обычная годовая проверка компаний: он смотрит на эффективность расходов, обоснованность цен на землю, качество управления. Именно эта прозрачность объясняет, почему коммерческий сектор недвижимости в Австрии не воюет с недоходным: правила едины и понятны для всех.
Вторая — публичное софинансирование. Некоммерческое жильё в Австрии строится на «гибридной» финансовой смеси: льготные государственные кредиты и субсидии, обычные банковские займы, собственный капитал ассоциации и тот самый взнос жильца. Ключевую роль играет система жилищного стимулирования (Wohnbauförderung), которой распоряжаются девять федеральных земель. Это, например, долгосрочные (на 30+ лет) кредиты под символический процент — от 1% годовых — покрывающие значительную долю стоимости стройки. Муниципалитеты часто гарантируют займы, удешевляя финансирование, а в первые годы выплачивается субсидия, сдерживающая аренду. Государство не строит само — оно создаёт условия, при которых строить дёшево становится возможным.
Третья — земля. Дешёвое жильё невозможно на дорогой земле. Австрийские (и особенно венские) муниципалитеты десятилетиями ведут активную земельную политику — резервируют и «банкируют» участки, предоставляют их застройщикам доступного жилья на льготных условиях. В ряде регионов, где ассоциация получает субсидию, для неё законодательно установлен потолок цены земли, которую она вправе купить. Без муниципального земельного банка модель упирается в стоимость участков и теряет смысл.
Что должно сложиться в Украине
Теперь понятно, почему нельзя «внедрить австрийскую модель» одним законопроектом. Скопировать можно форму — некоммерческое объединение с ограниченной прибылью. Но без трёх опор форма останется пустой. Что для этого нужно Украине?
Профильное законодательство и институт аудита. Нужен закон, который по-австрийски жёстко зафиксирует принцип аренды по себестоимости, судьбу прибыли (реинвестирование, а не вывод) и лимит доходности — и, что не менее важно, независимый орган обязательного аудита. В украинских реалиях, с их запросом на прозрачность расходования публичных денег, именно аудит становится критическим: без него «недоходная» ассоциация рискует превратиться в схему.
Источник «длинных» и дешёвых денег. Австрийская модель держится на кредитах под 1–3% на 30 лет — то, чего украинский рынок в условиях войны и высоких ставок сам по себе не даёт. Здесь возможны два пути, и оба требуют институтов: либо государственный механизм субсидирования ставки (аналог Wohnbauförderung), либо привлечение «длинных» денег через рынок капитала и международных партнёров по восстановлению — ЕБРР, ЕИБ, доноров плана восстановления Украины. Без дешёвого долгосрочного финансирования себестоимость аренды окажется слишком высокой, и вся конструкция потеряет смысл.
Земельная политика громад. У украинских городов, включая Харьков, есть коммунальная земля — и это потенциально сильный козырь. Но чтобы он сработал, землю нужно не распродавать по максимальной цене, а целенаправленно направлять под доступное жильё: формировать муниципальные земельные банки, передавать участки некоммерческим застройщикам на льготных условиях, ограничивать спекуляцию. Это политическое решение, которое конкурирует с сиюминутным соблазном пополнить бюджет продажей земли подороже.
Устойчивость и горизонт планирования. Австрийская стабильность — результат того, что инвестиции в жильё не обнулялись при смене правительств и пережили даже глобальный финансовый кризис. Для Украины, которой предстоит восстановление на десятилетия, это, возможно, самый трудный пункт: модель требует не разовой кампании, а долгого, скучного, предсказуемого администрирования — правил, аудита, финансирования, земельного планирования, — которое не зависит от электоральных циклов.
Итог
Австрийский опыт доказывает, что доступное жильё может быть одновременно качественным, стабильным и экономически самоокупаемым — без превращения в дотационную нагрузку на бюджет. Для украинских городов, где счёт разрушенного жилья идёт на миллиарды долларов, а десятки тысяч людей остаются без крова, это привлекательный ориентир.
Но привлекательность формы не должна заслонять сложность содержания. «Австрийская модель» — это не столько тип организации, сколько вся окружающая её инфраструктура: закон, аудит, дешёвые долгосрочные деньги и земельная политика громад. Именно эту «скучную» инфраструктуру и предстоит выстроить Украине, если идея, прозвучавшая в докладе мэра, должна стать чем-то большим, чем удачная формулировка.
