Ми продовжуємо розглядати деякі фундаментальні положення нового Цивільного кодексу. Перша частина розміщена тут. У другій частині — ще кілька аспектів, які видалися нам найбільш важливими.
Захист добросовісного набувача нерухомості від держави
При віндикації (вимозі власника повернути його річ від того, хто нею незаконно володіє) нерухомості на користь держави або громади у добросовісного набувача суд одночасно вирішує питання про компенсацію вартості речі, причому кошти повинні бути попередньо внесені на депозитний рахунок суду.
Це одна з найважливіших «технічних» новел нового Кодексу — і водночас одна з найбільш політично чутливих. Щоб зрозуміти її зміст, потрібно спочатку розібратися, яку саме проблему вона вирішує.
В українській судовій практиці роками повторювався один і той самий сценарій:
- Держава, громада або АРК передає землю/будівлю/квартиру у приватну власність — через приватизацію, продаж, передачу у власність за рішенням ради.
- Це майно кілька разів перепродається — третій, п’ятий, десятий власник купує його на ринку за повну ціну, перевіряє реєстр, бачить чистий титул.
- Через кілька років прокуратура подає позов про відновлення права власності: виявляється, первісна передача майна з державної власності була незаконною — порушено процедури, перевищено повноваження, підроблені документи тощо.
- Суд задовольняє позов. Майно повертають державі.
- Добросовісний набувач залишається без майна і без грошей. Гроші він платив продавцю, а той давно зник або збанкрутував. З держави стягнути нічого не можна — вона не була стороною угоди.
Ця схема десятиліттями була поширеною. Наприклад, прокуратура Харківської області опублікувала вже десятки прес-релізів про подібні справи. У Харкові та області це зазвичай стосується земельних ділянок, рідше — комерційної нерухомості в місті.
Європейський суд з прав людини в десятках рішень проти України встановлював порушення Конвенції саме за цією схемою. Логіка ЄСПЛ:
- Держава припустилася помилки при первинній передачі майна.
- Між державою та добросовісним набувачем має дотримуватися «справедливий баланс» між суспільним інтересом (повернути майно) та індивідуальним правом (захистити добросовісного покупця).
- Якщо держава забирає майно без компенсації — баланс порушено, помилка держави не повинна виправлятися за рахунок приватної особи.
Чинний ЦК України у ст. 388 визначає, за яких умов можна витребувати майно у добросовісного набувача — але мовчить про компенсацію.
Існувало дві теоретичні можливості:
1. Подати окремий позов до держави про відшкодування збитків — на практиці майже непрацюючий механізм: довгі терміни, складне доведення, бюджетні обмеження.
2. Регресна вимога до продавця-шахрая — зазвичай безперспективна.
Велика Палата Верховного Суду у 2019–2023 роках поступово почала посилювати вимоги до віндикації на користь держави — але знову ж таки без прямої норми закону. Судді використовували посилання на Конвенцію, на принципи добросовісності, на пропорційність — але це все ще було «клаптиковим ковдрою».
Нова норма вирішує проблему чотирма механізмами:
Механізм 1. Одночасне вирішення питання про компенсацію. Суд у тому самому рішенні, яким задовольняє позов держави про повернення майна, зобов’язаний одразу визначити розмір компенсації добросовісному набувачеві. Не «потім окремо подавайте позов», а тут і зараз, в одному процесі. Це повністю усуває колишню патову ситуацію, коли людина втрачала квартиру негайно, а компенсацію — через 5-10 років, у кращому випадку.
Механізм 2. Попереднє внесення грошей на депозит суду. Суд не може винести рішення про віндикацію до того, як орган влади або прокурор внесе вартість майна на депозитний рахунок суду. Це критично важлива процесуальна гарантія. Раніше держава могла спочатку забрати майно, а потім роками «шукати гроші в бюджеті». Тепер: немає грошей на депозиті — немає рішення. Просто й ефективно.
Механізм 3. Автоматичне перерахування компенсації. Гроші перераховують добросовісному набувачеві з депозитного рахунку без окремого позову з його боку. Не потрібно судитися вдруге. Не потрібно доводити заново свою добросовісність. Не потрібно конкурувати з іншими стягувачами. Отримав рішення про віндикацію проти себе — отримав і гроші.
Механізм 4. Регресний позов держави до винного. Держава, виплативши компенсацію, набуває право вимоги до особи, з вини якої майно незаконно вибуло з державної власності. Тобто тягар пошуку та стягнення з справжнього винуватця (чиновника, шахрая, виробника підроблених документів) лягає не на громадянина, а на саму державу. Це абсолютно правильний розподіл ризиків.
Що це змінює на практиці:
Для ринку нерухомості в цілому — різке зниження «титульного ризику». Купівля вторинного житла в Україні роками відбувалася з дисконтом саме через страх перед vindication позовами від держави через 10-15 років. Тепер ризик стає керованим: навіть у найгіршому сценарії ви отримуєте вартість об'єкта.
Для держави — більш жорстка дисципліна при первинній передачі майна з державної власності. Зараз чиновник може підписати сумнівне рішення, знаючи, що років через десять держава «відіграє» майно назад без втрат для бюджету. Тепер будь-яке скасування коштуватиме бюджету реальних грошей → відразу з’явиться стимул перевіряти документи на стадії видачі.
Для прокуратури — фільтр для позовів. Зараз прокуратура подає віндикаційні позови масово, тому що «дешево». Коли кожен позов означатиме необхідність попередньо внести на депозит суду кілька мільйонів гривень — позови будуть набагато більш вибірковими та обґрунтованими.
Для України як держави — закриття одного з найстабільніших каналів програшів у ЄСПЛ. Рішення у таких справах коштували Україні не тільки грошей, а й репутації.
Книга 9 «Публічність цивільних прав» — цілком новий інститут у ЦК
Розділи 133–136 кодифікують те, що раніше було розкидано по різних законах та окремих реєстрах. Введено ключові конструкції: правовстановлюючий проти декларативного публічного реєстру, і — головне — звільнення добросовісного набувача від відповідальності за шкоду, заподіяну недостовірністю реєстрових відомостей.
Вперше в українській кодифікації публічність цивільних прав стає окремим інститутом цивільного права, а не розрізненим набором адміністративно-реєстраційних процедур. Щоб зрозуміти масштаб змін, почнемо з проблеми.
Зараз в Україні працює кілька десятків публічних реєстрів: Державний реєстр прав на нерухоме майно, Єдиний державний реєстр юридичних осіб та ФОП, Державний реєстр обтяжень рухомого майна, Державний реєстр актів цивільного стану, спадковий, іпотечний, реєстр судових рішень тощо. Кожен регулюється окремим законом або навіть підзаконним актом. І між ними — глибокі концептуальні прогалини:
- В одному випадку запис у реєстрі створює право (наприклад, право власності на нерухомість виникає з моменту держреєстрації), в іншому — лише фіксує те, що вже виникло, у третьому — має суто інформаційний характер. Але загального понятійного апарату для розрізнення цих випадків немає.
- Концепція «публічної довіри» до реєстру — тобто захисту того, хто покладався на відомості реєстру, — існує лише в окремих нормах (ст. 12 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухомість» та аналоги). Але загального принципу в ЦК немає.
- Що відбувається, якщо в реєстрі помилка? Хто відповідає? Чи захищений той, хто перевірив реєстр і уклав угоду? Ці питання вирішувалися судами хаотично, через посилання на загальні принципи добросовісності.
- Конкуренція прав, зареєстрованих у різних реєстрах, — окрема проблема. Наприклад, іпотека в одному реєстрі, арешт в іншому, податкова застава в третьому — хто має пріоритет?
Книга 9 проекту вперше системно відповідає на всі ці питання через єдину нормативну мову.
Ст. 1910 проекту вводить ключове визначення: публічності підлягають права, обтяження, обмеження, юридичні стани, угоди та юридичні факти — але лише у випадках, прямо встановлених законом. Це дуже важливий момент: публічність не передбачається автоматично. Якщо закон не сказав «це треба публікувати» — жодних реєстрових обов’язків немає.
Ще один важливий момент — правовстановлюючий та декларативний реєстри. Це фундаментальний концептуальний поділ, який раніше існував лише в доктрині, а тепер прямо закріплюється в законі.
Правовстановлюючий реєстр — це реєстр, запис у якому створює саме право. До запису — права немає. Після запису — право виникає.
Класичний приклад: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Ви можете підписати договір купівлі-продажу квартири, передати гроші, отримати ключі — але юридично власником ви стаєте лише в момент внесення запису про ваше право до реєстру. До цього моменту квартира залишається юридично чужою, навіть якщо ви там уже живете і зробили ремонт.
Декларативний реєстр — це реєстр, запис у якому не створює право між сторонами угоди, але має інші правові наслідки для третіх осіб.
Приклад: реєстрація відступлення права вимоги. Між сторонами відступлення відбувається в момент підписання договору. Але для боржника та інших третіх осіб відступлення має силу лише після повідомлення/реєстрації.
Навіщо потрібен цей поділ? Досі це часто плутали. Юристи сперечалися, в який момент виникає право, а суди відповідали по-різному залежно від типу реєстру, не пояснюючи своєї логіки. Тепер у судів і сторін є єдина мова: подивився на закон → визначив тип реєстру → знаєш, які наслідки дає запис.
Ще одна ключова новела — № 4: звільнення добросовісного набувача від відповідальності (ст. 1927). Це центральна захисна норма всієї Книги 9
Як це працює:
Якщо особа:
1. Отримала відомості з публічного реєстру в установленому законом порядку;
2. Діяв добросовісно з урахуванням цих відомостей (уклав угоду, передав гроші тощо);
3. Згодом виявилося, що відомості були недостовірними;
— то він не несе відповідальності за шкоду, заподіяну цією недостовірністю.
Конкретний приклад. Анна купила квартиру у Бориса. Перед угодою перевірила реєстр: квартира належить Борису, обтяжень немає, арештів немає. Угода відбулася, Анна стала власницею.
Через рік з'ясовується: справжнім власником квартири був Віктор, а Борис шахрайським шляхом вніс свій запис до реєстру. Віктор подає позов. Згідно зі ст. 1927 Анна захищена: вона перевірила реєстр, діяла сумлінно, не відповідає за шкоду. Відповідальність за достовірність реєстру несе держава (через реєстратора) і сам Борис. Від Анни можна вимагати лише те, що прямо випливає з її власної неправомірної поведінки — а її не було.
Досі потерпіла Анна опинялася в патовій ситуації: справжній власник Віктор вимагає повернення квартири, Анна втрачає житло, регресний позов до шахрая Бориса марний (він давно втік). Тепер у Анни є прямий нормативний захист — її не викинуть на вулицю за чужі помилки в реєстрі.
В останній, третій частині, ми розповімо про сімейне право в новому Цивільному кодексі, торкнувшись моментів, через які його вже назвали «скандальним».
