- Усім доброго дня. Розповім про нашу позицію, про те, як ми бачимо побудову ринку. Потім відповім на всі ваші запитання.
Ті, хто був на презентації нашого центру, пам'ятають мій виступ, де я говорив, що ми створили центр не для того, щоб хвалити або лаяти владу, а для того, щоб об'єктивно оцінювати дії влади і максимально оптимально доносити нашу позицію до мешканців харківського регіону. Останнім часом ми всі стаємо свідками бурхливого обговорення питання про скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель. У нас часто буває, що питання стає гострим у період виборчої кампанії або в період проведення якихось акцій. Ми ж спробували проаналізувати це питання з об'єктивної точки зору, не вдаючись у крайнощі.
У Конституції України закріплено право власності на землю. Право власності - це три права: володіти, користуватися, розпоряджатися. У 2001 році був уведений мораторій, який частково обмежує право власності в частині продажу земель сільськогосподарського призначення. Якщо подивитися в Земельний кодекс, то я зачитаю: "до набрання чінності законами України "Про Державний земельний кадастр" та "Про ринок земель", але не раніше 11 січня 2012 року, не допускається купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності . Пункт "Б": "Купівля-продаж або іншім способом відчуження земель, ділянок і зміна цільового призначення". Йдеться про паї, які були роздані мешканцям сільської місцевості. Але, в той же час, є таке уточнення: "крім передачі також їх у спадщину, обміну земельної ділянкі на іншу земельну ділянку, Відповідно до закону та вилучення земельних ділянок для суспільніх потреб". Ми бачимо наявний факт заборони, але в той же час словом "крім" визначаємо можливі форми відчуження. І я хотів би показати вам оголошення з газет : "Продам пай 6 га в селі Костянтинівка Сахновщинського району", ціна не зазначена. І так далі. Якщо почитати газету "Прем'єр", то таких оголошень з продажу землі дуже багато, в них реально йдеться про продаж землі сільськогосподарського призначення. Я можу сказати, що сьогодні є тіньовий ринок продажу землі за різними схемами, які не заборонені. А саме: можна купити землю одного призначення, оформити договір обміну на сільськогосподарський пай, і потім викупити назад свою ж землю. Механізмів придумано багато. Як нам здається, введення зрозумілого, прозорого ринку землі стабілізує ситуацію, тому що тіньовий ринок завжди гірше, ніж прозорий, при ньому є можливість для спекуляцій. І в цій ситуації завжди буде страждати сільський мешканець, тому що він не буде до кінця розуміти всієї процедури. Тому, якщо дивитися з точки зору здорового глузду, то ринок землі, як нам здається, має бути. Інша справа, якими нормами закону він повинен регулюватися. Я спробую пізніше на цьому зупиниться, але хочу зробити проміжний висновок: ми виступаємо за те, щоб ринок землі був.
По-суті, хочу зупинитися на тому, про що ми взагалі говоримо, про які землі, і що це таке. Ось на слайді ви бачите, що сільськогосподарські землі займають 68% загальної площі України. Що стосується Харкова, то це 77,2% усіх земель області. Сільськогосподарські землі діляться на сільськогосподарські угіддя та несільськогосподарські угіддя. Сільськогосподарські угіддя також розділяються. Я хочу сказати про високий ступінь розораності земель сільгосппризначення. Це "рілля", її 77,8% від усіх сільськогосподарських земель. Якщо навести приклад, то у Франції цей показник становить 32%, у Польщі: 44%, Німеччині - 33%. У деяких регіонах України цей показник сягає 90%. На сесії облради буде розглядатися і затверджуватися програма раціонального використання та охорони земель у Харківській області на 2011-2015 роки, в якій сказано, що надмірне розширення орних земель призводить до екологічних порушень. У країнах ЄС є тенденція до зменшення орних земель. Тут можна зробити проміжний міні-висновок, до якого можна ставитися по-різному, але мені здається, що тут простежується не зовсім ефективне управління землями. Ми розуміємо, що земля повинна відпочивати, і що використання орендної землі теж не зовсім ефективне. Тому що якщо орендар взяв землю на п'ять років, то він розуміє, що за цей час він повинен вичавити з неї все, що завгодно, а потім її треба буде дуже довго і дорого відновлювати. Якщо ми подивимося тенденцію власників і землекористувачів з 1996 року, то можна відзначити, що в будь-якому випадку вже відбувається роздержавлення. Якщо ми подивимося на 1996 рік, то сільськогосподарським підприємствам належало 66,6% від загальної площі території Україні, а громадянам 11,2%. У 2010 році ситуація кардинально змінюється, і громадяни зараз володіють 33,6% землі, сільгосппідприємствам належить 22,9% земель. У Харківській області кількість земель, які перейшли приватним громадянам, збільшується в 7,8 рази.
Про що ми взагалі говоримо: середній пай по Україні становить близько 4 га, найменші паї, 1,1 га, в Івано-Франківській області, найбільші паї, близько 9 га, в Луганській області. У Конституції написано, що існує три рівні в правах форми власності. Це комунальна, державна і приватна. У 2004 році був прийнятий закон про розмежування комунальної та державної власності. Але якщо ви подивитеся на таблицю, то побачите, що навпроти комунальної власності стоять прочерки. Все це сталося через те, що закон досі не запрацював і розмежування досі не відбулося. У березні проходили парламентські слухання на тему ведення ринку землі, де прлунав цікавий момент, який ліг у рекомендації парламентських слухань. Йдеться про те, щоб усі землі, які "нерозмежовані", пішли автоматично у державну власність. Я хотів би акцентувати увагу на тому, що зараз у перехідних положеннях Земельного кодексу говориться, що в межах адміністративно-територіальної одиниці землі належать органам місцевого самоврядування, за межею - знаходяться в управлінні держави, зокрема, райдержадміністрацій. Законом про розмежування земель передбачалося, що адміністративно-територіальним одиницям відійдуть також землі, які знаходяться під комунальною власністю. Ми направляли листа до Міністерства регіонального будівництва, щоб вони при розробці концепції територіальної реформи також відстежували і враховували ці позиції.
Що стосується самого розмежування. У Харківській області прийнято тільки одне рішення про розмежування. Проектів із землеустрою немає взагалі. Якщо подивитися на Полтаву, то там є 492 рішення і лише 5 проектів, але в той же час немає жодного акту, оскільки форми акта комунальної власності законом не встановлено. Тому, найімовірніше, та земля, яка не буде розмічена до кінця року, перейде у власність держави і буде в управлінні райдержадміністрацій.
Тепер я б хотів зупинитися на ціні питання. Зараз існує середня оцінка одного гектара, це близько 12 тис.грн. Планується її збільшення до 25 тис.грн. Якщо ми подивимося на вартість землі в країнах Європи, то 1 га - це 2 - 3 тис. євро, країни Євросоюзу - близько 5 тис. євро за 1 га, при тому, що орендна плата за 1 га становить 300 євро. У нас орендна плата становить око 300 грн., у Харківській області - 272 грн. Що стосується ведення ринку землі з 2012 року, то тут можна говорити про те, що більшість фермерів укладали договори оренди з пайовиками на більш тривалий термін. Чому існує різниця в оренді? Базова ціна зараз вважається 3% від оціночної вартості. Але вона введена з 2008 року. Раніше ця цифра була 1,5%, і той, хто уклав договір 2007 року на 10 років, досі нею користується. Крім того, звичайно ж, неможливо буде продати ту землю, яка знаходиться під договірними зобов'язаннями.
Що стосується форми продажу. Сьогодні існує дві проблеми. У нас є закінчення мораторію 1-м січня 2012 року і нам не вистачає двох законів: закону "Про земельний кадастр", який сьогодні перебуває на розгляді Верховної Ради, і закону "Про ринок землі", який поки не заведений у Верховній Раді, але вже вивішений на сайті Агентства із земельних ресурсів. Що стосується самого кадастру, то хочу відзначити, що в Китаї, наприклад, він існує близько 4 тис. років. У нас він є, але не має повної інформації: близько 50% інформації не занесена в кадастр, тому користуватися їм повноцінно неможливо. Новим Законом про кадастр передбачаються досить позитивні моменти, один з основних моментів: повна відкритість. Інформація про вільні землі, приналежні комусь землі буде викладена навіть в інтернеті. Плюс при прийнятті закону з 2013 року будуть повністю скасовувати державні акти на землю. На сьогодні ми чуємо багато суперечок, потрібно чи ні продавати землю. Тут можна сказати, що багато хто не зовсім розуміє, що в тому законі, який вивішений на сайті Агентства із земельних ресурсів, є розуміння того, що землю можна буде продавати не тільки громадянам України, а й громадянам інших держав, у тому числі і самим державам. З цього приводу зараз йдуть дискусії, є прихильники, є противники того, чи можна продавати землі за кордон, або потрібно створити умови, щоб тільки українці або підприємства, зареєстровані на Україні, мали право на купівлю землі. Але я хотів би навести статистику, як з цим йде справа у наших сусідів. Наприклад, якщо взяти Бельгію, Великобританію, Італію, Люксембург, Францію, Німеччину, то землю мають право купувати громадяни, юридичні особи, в тому числі, іноземні. Якщо ми візьмемо Болгарію, то там можуть купити землю громадяни, юридичні особи держави, іноземні громадяни не допускаються на цей ринок. Естонія: будь-які суб'єкти, у тому числі іноземні громадяни та юридичні особи. Іспанію: будь-які суб'єкти, у тому числі іноземні громадяни та юридичні особи. Кіпр: громадяни держави, громадяни Європейського Союзу. Польща: тільки громадяни держави, але у них є обмеження на 12 років, потім, я так розумію, ринок буде відкритий. У Китаї та Ізраїлі земля знаходиться в державній власності, і передається в тривалу оренду.
- Як ви вважаєте, з відкриттям ринку землі для іноземних громадян, чи не почне Україна землею роздавати свої зовнішні борги?
- Ні, я так не вважаю. Я взагалі не вважаю, що зовнішні борги потрібно віддавати землею. Це в принципі нерозумно. Тому що навіть у нинішній момент складно визначити її вартість, а скільки буде її конкурентна вартість за п'ять років прогнозувати взагалі неможливо.
- Скажіть, будь ласка, скільки, на Вашу думку, потрібно часу для переходу від тіньового ринку землі до прозорого?
- Знаєте, я думаю, що, звичайно ж, при переході будуть деякі складнощі. Але потрібно, насамперед, чітко і зрозуміло прописати механізм, як це буде проводитися. Потрібно також створити умови для того, щоб місцеві підприємства, фермери, могли купити землю. Тут я маю на увазі введення кредитування, створення Земельного банку. Якщо все це буде прозоро працювати, то ніяких проблем бути не повинно. Але це все має бути закріплено в законі "Про ринок землі", який зараз ще у стадії обговорення і підготовки, і не перебуває на розгляді у Верховній Раді.
- Як ви вважаєте, на яких засадах має базуватися закон про ринок землі?
- Основний принцип - це ефективне використання для держави. Що під цим розуміти? Звичайно ж, усі зізнаються у тому, що 80% ріллі - це багато. Ми зараз маємо можливість оформити право на землю для ведення особистого селянського господарства. Якщо у когось є таке бажання, то він має право подати заявку на такий вид землі. Якщо ви захочете створити фермерське господарство, то там механізм трохи складніший. Що стосується продажу, то, звичайно ж, потрібно створити умови, щоб сформовані сільгосппідприємства могли в першу чергу брати участь у купівлі землі. Мені здається, що це було б найбільш доцільно. Але, з іншого боку, і я вже говорив про це, йдеться про те, що близько 48% - це земля державної власності, яка теж буде брати участь у торгах і буде продаватися. І будь-який громадянин, думаю, буде мати право брати участь у цих торгах, якщо земля буде продаватися через аукціон.
- Чи будете Ви з цього питання подавати якісь свої пропозиції до Верховної Ради?
- Ми направляли свої пропозиції до Міністерства регіональної політики. Як нам здається, основна пропозиція полягає в тому, що потрібно при розробці адміністративно-територіальної реформи зрозуміти, яку концепцію ми будемо приймати. Якщо це розширення меж адміністративно-територіальних одиниць до сусідніх адміністративно-територіальних одиниць такого ж рівня, то тоді потрібно це зробити швидше. Тому що розширити кордони зараз було б найбільш актуально. Тоді б земля відходила до земель громади.
- Як ви вважаєте, скільки має бути в Україні земель державних, комунальних і приватних?
- Я не можу відповісти на це питання. Я за великим рахунком вважаю, що найбільш оптимальна модель, коли все, що знаходиться під об'єктами державної власності, державне, а все інше - власність територіальних громад.
- Які зараз мінімальні і максимальні терміни оренди?
- Встановити термін оренди можна в договорі. У нас у таблиці є договори, укладені і на рік, і на 10 років. Можна звичайно укладати договори оренди і на 20 років, але, напевно, це не розумно, оскільки в сучасних умовах ідуть постійні зміни. Думаю, що найбільш ефективні договори, укладені на 2-3 роки.
- Як же можна продавати землю нерезидентам України, якщо в Конституції сказано, що земля є національним багатством України?
- Так. Я навіть додам, що в Земельному кодексі є заборона на продаж іноземним громадянам. Але, в той же час, ми зараз не говоримо про факт, що, про те, що ми продаємо іноземцям землю.
- Але Ви таку перспективу розглядаєте. Яким Ви бачите механізм?
- Можу сказати, що Конституцію України необхідно також змінювати в частині адміністративно-територіального устрою, оскільки в цій частині там теж є нестиковки із законами.
Зараз ми говоримо про те, що якщо буде вноситися закон про продаж землі суб'єктам - іноземним громадянам, то до Земельного кодексу будуть також вноситися зміни. Що стосується Конституції, то там йде більш м'яке трактування, і не можна так чітко там прочитати заборону. Якби там блав спочатку прописана заборона, то, думаю, це би питання не підіймаося ні 10 років тому, ні зараз.
- Скажіть, які політичні сили зараз є найбільш затятими опонентами цих законопроектів? Зокрема, позиція Партії регіонів і Комуністичної партії з цього питання, мабуть, різняться.
- Так. Ви абсолютно вірно говорите. Звичайно ж, буде йти протистояння, і не тільки за ідеологічним підходом, а і в принципі. Оскільки у 2012 році будуть вибори, це питання буде повністю заполітизоване. За політичними висловлюваннями загубиться економічна доцільність, прагматизм і все інше. Це всім зрозуміло. Але мораторій на продаж землі закінчується 1 січня 2012 року. І я більш ніж упевнений у тому, що мораторій не буде продовжений. Але потрібно зараз прийняти два закони: "Про земельний кадастр", і "Про ринок землі".
- Чим більше я вас слухаю, тим більше переконуюся в тому, що ліки проти "сірого" ринку землі ще страшніші, ніж сама хвороба. Особливо, в нинішній умовах. Якщо при тому рівні корупції, який існує, віддати ще й землю, то складно уявити, що буде. Сільгоспвиробники в істериці. Вони і так в істериці, і так у боргах, як у шовках. Перспектива, що земля почне продаватися, їх дуже лякає.
- Я би дивився на цю ситуацію дещо ширше. Наші фермери в умовах нашого ринку пропрацювали якийсь час і розуміють складності і тонкощі. Якщо подивитися таблицю укладених договорів, то в більшості з них договори оренди укладені на 10 років. Це означає тільки одне: без фермера ніхто з пайовиків продати цю землю не зможе. Якщо подивитися наше опитування, скільки охочих пайовиків продати землю, то їх дуже мало, всього-на-всього 1,2%. І то, це люди, які не розуміють, кому земля перейде у спадщину, тобто це в основному самотні пенсіонери. Решта людей розуміють, що продавати землю зараз не бажано. Коли ми проводили опитування, скільки повинен коштувати пай, то 46% коливалися в цифрі від 12 до 25 тис.грн., 33% опитаних говорили про європейські ціни, тобто від 2 тис. євро до 5 тис. євро. Люди вже дійшли до розуміння, що не потрібно відразу ж зараз продавати землю. Інша справа, що для більш-менш рентабельного сільгосппідприємства потрібно 2 - 3 тис. га землі.