В прошлом году рынок первичного жилья в Украине демонстрировал неуклонный рост. По данным Госстата, за январь-сентябрь 2012 года в городах было введено в эксплуатацию 4,7 млн. квадратных метров жилья, а это на 27,9% больше, чем за девять месяцев 2011 года. Поэтому эксперты рынка первичной недвижимости склонны к сдержанному оптимизму.
Поводы для оптимизма
Основные положительные тренды прошлого года, которые, скорее всего, будут иметь место и в этом году:
- общее оживление рынка недвижимости. Согласно данным Минюста, в 2012 году количество сделок по покупке-продаже недвижимости выросло почти на треть по сравнению с 2011 годом;
- продолжение инвестирования в квадратные метры с целью сохранения сбережений. Этому будет способствовать как нестабильная экономическая ситуация в стране, так и существующее недоверие к национальной валюте;
- рост доверия покупателей к первичной недвижимости, которое было утрачено по причине остановки строительства десятков объектов в период кризиса 2009–2010 годов. По данным консалтинговой компании "SV Development", в феврале 2011 года в Киеве было куплено 126 квартир в новостройках, в феврале 2012 года – 698, а в ноябре того же года - уже 1900;
- активность застройщиков: по данным проектной группы "Архиматика", темпы строительства в 2012 году по сравнению с 2011-м выросли на 30–40%, а более 60% объектов сдаются в эксплуатацию в соответствии с графиком, то есть без отставания;
- сокращение площади квартир благодаря более функциональным планировкам, вследствие чего бюджет покупки квартиры в новостройке стал сравним с бюджетом приобретения жилья на вторичном рынке. Как результат лидерские позиции в структуре спроса закрепились за сегментом первичного жилья.
Негативные факторы
К негативным факторам, сдерживающим рост объемов строительства и продаж жилой недвижимости в новостройках, можно отнести:
- нерешенные бытовые вопросы и юридические риски. До сих пор имеют место случаи ненормального функционирования систем коммуникаций (электричество, отопление, горячее водоснабжение) в уже введенных в эксплуатацию домах. Кроме того, часто нарушаются сроки сдачи в эксплуатацию даже после своевременного или почти своевременного завершения строительства. Существование подобных проблем сдерживает спрос тех, кто покупает жилье, а не инвестирует в квадратные метры;
- падение интереса покупателей к ипотечному кредитованию из-за высоких процентных ставок банков. В прошлом году портфель ипотечных кредитов, выданных украинскими банками населению, сократился на 17%. Правда, в этом году все же наметилась одна позитивная тенденция – с начала года средние реальные ставки снижались по всем срокам кредитования. По исследованию компании "Простобанк Консалтинг", заметнее всего – на 0,62 процентного пункта – "просели" среднерыночные реальные ставки по займам на срок 15 лет. А по кредитным программам сроком 5 и 10 лет изменения составили 0,09 и 0,15 процентного пункта соответственно. Впрочем, аналитики связывают это не столько с возрождением интереса банков к ипотеке, сколько с ослаблением дефицита кредитных ресурсов. Так что существенного снижения процентов по кредитам на недвижимость, которое сможет оживить ипотеку, можно ожидать только тогда, когда ставки по годовым депозитам в гривне опустятся на 5-6 процентных пунктов.
Жилье и банки
Снижение объемов ипотеки и сдержанное отношение банков к кредитованию застройщиков вынуждает последних самим стимулировать продажи, предлагая беспроцентную рассрочку на стадии строительства. На первый взгляд, такая схема выгодна всем, т. к. из нее убирается посредник - банк. Однако, во-первых, подобная рассрочка обычно краткосрочна – на один, максимум - два года, что отсекает существенный сегмент потенциальных покупателей. По сути, подобные условия интересны только тем, кто улучшает свои жилищные условия и нуждается в краткосрочном кредите на период, пока не продаст старое жилье, чтобы сразу погасить задолженность.
Во-вторых, застройщик, предлагая рассрочку, т. е., по сути, банковский продукт, обычно не располагает ни соответствующими специалистами, ни бизнес-процессами. Это приводит к тому, что застройщик не всегда учитывает, как будет управлять проблемной дебиторской задолженностью, и не закладывает в тариф определенные риски.
Так что по-прежнему оптимальной остается схема, когда банк и застройщик работают вместе: застройщик возводит дом, а банк финансирует строительство и кредитует покупку жилья. В этом случае застройщик спокойно занимается своим делом, не заботясь о финансовых рисках. Покупатель имеет возможность кредитоваться на более длительный срок, а на стадии незавершенного строительства может не переживать о том, что его дом не будет построен или сдан в эксплуатацию в срок. Подобные риски берет на себя банк, который становится заинтересованной в нормальном ходе строительства стороной, причем стороной, которая, в отличие от застройщика, обладает финансовыми ресурсами, способными быстро потушить пожар форс-мажоров. Кроме того, банк, как и покупатель, становится стороной, заинтересованной в качестве жилья, т. к. многие из будущих квартир попадают в залог, который должен быть ликвидным. Но в отличие от потенциального покупателя, банки, профессионально занимающиеся финансированием строительства, имеют возможности следить за качеством строительных работ. Конечно, банк берет плату за свои труды и риски, назначая более высокие по сравнению с застройщиком процентные ставки по кредитам на покупку жилья. Но эту плату считают разумной и застройщики, и покупатели.
Жилье для жизни
Примером такого подхода служить жилищная программа харьковского "Мегабанка". Рассказывает эксперт строительного рынка Константин Жиляев: "Всего при участии "Мегабанка" в рамках программы "Солнечный дом" построено три и строится еще три объекта. С самого начала строительная компания ориентировалась на рынок недорогой недвижимости, который, как показал опыт, куда "живее" рынка недвижимости элитной. Кроме того, они старались предложить потенциальным покупателям не абстрактные "квадратные метры", а действительно удобное жилье. Каждый дом, построенный с участием "Мегабанка", имеет свою "фишку" и рассчитан на конкретный сегмент покупателей. Дом на ул. Гвардейцев-Широнинцев находится в исключительно удобном месте с развитой транспортной инфраструктурой. Кроме того, это пока первая и единственная в Харькове кирпичная 16-этажка. Все квартиры там давно распроданы. Из них около 15 % покупались с использованием кредитных инструментов "Мегабанка". Буквально через дорогу от этого дома строится еще один дом – 9-этажный, с подземным паркингом и двумя этажами, которые будут отданы под коммерческие помещения.
Интересный проект – трехэтажный дом в центре города по ул. Фейербаха. Существует стереотип, что жилье эконом-класса - это окраины, а центр города – территория жилья класса "элит". На самом деле, существует покупатель, который хочет жить в центре, но ему не нужны сотни квадратных метров. Все, что ему остается, - квартиры в старых домах. "Мегабанк" предложил альтернативу – эконом-класс в центре города.
Дом по ул. Верхней Гиевской - это вообще сплошные инновации. Во-первых, в каждой квартире - автономное отопление, что при нынешних ценах на тепло и горячую воду позволяет ежемесячно экономить сотни гривен. Во-вторых, все квартиры на первых этажах имеют отдельные входы. В-третьих, внутренний двор и отдельная придомовая территория с наземными гаражами. В-четвертых, удобное место – Холодная Гора: это не центр, но район с очень удобной транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. И все это остается в ценовом сегменте эконом-класса – предлагаются только одно- и двухкомнатные квартиры небольшого метража.
Очередной проект, находящийся в стадии завершения строительства, – 24-этажка с подземным паркингом на Салтовке, по пр. 50-летия ВЛКСМ. Там будут и трехкомнатные квартиры метражом 107 кв.м. Удобный, обжитой район и удачные планировки квартир дают уверенность в том, что и эта недвижимость найдет своего покупателя.
В общем, главная стратегия удачной жилищной программы – строить жилье для максимально широкого круга покупателей, не уходя в проблемную "элитность". Потому что, как показал опыт последних нескольких лет, перспективность недвижимости как объекта для инвестирования может меняться в зависимости от общей экономической конъюнктуры. Но никакая конъюнктура не остановит процесс покупки жилья для жизни".
 |
 |
 |
 |
 |
|