Станом на початок 2026 року за програмою «ВідновиДІМ» було подано понад 1300 заявок. Значна частина з них отримала фінансування, однак точна кількість повністю завершених проєктів коливається в межах 700–800 (за різними звітами). Загальний обсяг виплачених грантів сягнув близько 1,7–2 млрд гривень.
Різниця між поданими і повністю доведеними до завершення заявками — не випадковість і не лише питання фінансування. Значна її частина — це наслідок юридичних помилок, які ОСББ роблять ще до того, як подають документи до Фонду.
«Ретельна підготовка документів — це 90% успіху. Чим краще описані пошкодження та проєкт, тим швидше надається фінансування», — каже Сергій Фесенко, голова наглядової ради благодійного фонду «Спілка волонтерів Харкова», який безкоштовно консультує ОСББ.
SQ розібрався, де саме ОСББ втрачають шанс на фінансування — і що з цим робити.
Помилки починаються ще на етапі створення ОСББ
Найпоширеніша хиба — вважати, що проблеми виникають лише при поданні заявки на конкретну програму. Насправді, за словами Фесенка, перші виклики з'являються значно раніше — при самому створенні об'єднання.
«Хоч і існує типовий затверджений статут Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства, все ж таки люди припускаються помилок: використання застарілих або типових шаблонів без адаптації до конкретного будинку та чинного законодавства, помилки у визначенні органів управління та їх повноважень, порушення процедури установчих зборів», — пояснює він.
Часто відсутні належні докази повідомлення співвласників про збори. Неправильно оформлюються списки голосування або протоколи. Все це ставить під сумнів легітимність самого ОСББ — а без легітимного об'єднання жодна програма фінансування недоступна.
Начальник відділу з контролю за діяльністю ОСББ та житлово-будівельних кооперативів Департаменту ЖКГ Харківської міськради Олександр Бєляцький підтверджує це на рівні статистики: у Харкові зареєстровано 1200 будинків ОСББ, житлово-будівельних кооперативів та управителів. Більш ніж 500 із них подавали заявки на відновлення чи ремонти — але не всі заявки доходять до фінансування саме через юридичну неготовність.
Помилки на етапі подання заявки
Друга хвиля проблем виникає безпосередньо при поданні документів до конкретної програми — «ВідновиДІМ», «СвітлоДІМ», «ЕнергоДІМ».
«Суттєвою помилкою є відсутність належним чином оформлених рішень загальних зборів щодо участі в конкретній програмі, співфінансування проєкту, уповноваження правління чи голови ОСББ на подання заявок і підписання договорів», — каже Фесенко.
Говорить він і про інший блок ризиків — недостатню правову підготовку договорів із підрядниками: без чіткого визначення обсягу робіт, строків, відповідальності сторін і порядку контролю виконання ОСББ ризикує отримати неякісні роботи або фінансові втрати без реальних важелів впливу.
Технічні проблеми теж заважають: відсутність технічної документації на будинок, невизначеність меж спільного майна, неврегульовані земельні питання, неприватизовані квартири.
Олександр Бєляцький із міськради зі боку міста підтверджує ту саму картину: відсутність документів на право власності на будинок чи прибудинкову територію, невідповідність даних у Реєстрі пошкодженого майна, складність зі скликанням кворуму на зборах.
«Пропуск строків подання документів, неповний пакет документів, помилки в заявках або невідповідність критеріям відбору, встановленим програмами фінансування, — у сукупності ці фактори призводять до відмов в участі в програмах або затримок у їх реалізації», — резюмує Фесенко.
Ці процедурні бар'єри — не абстракція. Сам Фонд енергоефективності на офіційному сайті програми «СвітлоДІМ» прямо визнає: "найпоширеніші причини відмови пов'язані з неповним пакетом документів або невідповідністю даних» — коли адреса в заявці не збігається з адресою в реєстрах або немає рішення співвласників про залучення допомоги. Показово, що вже у лютому 2026-го Мінрозвитку окрему зустріч з ОСББ та управителями щодо якісної підготовки заявок — саме тому, що доопрацювання відхилених пакетів документів забирало в програми більше часу, ніж сама виплата.
«ВідновиДІМ» також посилив вимоги: з листопада 2025 року учасниками програми лише ОСББ із пошкодженнями вартістю понад 1 млн грн, а проєкти відновлення повинні пройти державну експертизу. Для будинку з локальними пошкодженнями вікон чи балконів це означає, що без грамотно зробленого дефектного акта й кошторису заявка технічно навіть не буде розглянута.
Компанія-підрядник «ЄМайбутнє», яка відновлювала будинки в Харкові, підтверджує ще один типовий конфлікт: мешканці нерідко хочуть відремонтувати те, що зношувалося роками, видаючи це за наслідки обстрілів, — але фонд фінансує виключно пошкодження від бойових дій, і без чіткого акта комісійного обстеження це розмежувати неможливо.
Алгоритм: із чого почати голові ОСББ
Фесенко пропонує конкретну послідовність дій для тих, хто планує подаватися на будь-яку програму — «ВідновиДІМ», «Енергодім», міське співфінансування чи щось інше.
- Перший крок — перевірка установчих і внутрішніх документів ОСББ. Треба переконатися, що статут відповідає чинному законодавству, а всі зміни до нього належним чином зареєстровані. Актуальний склад правління, чинні протоколи зборів, правильно оформлені рішення щодо управління будинком — усе це база, без якої рухатися далі немає сенсу.
- Другий крок — офіційне рішення загальних зборів про участь у конкретній програмі. Таке рішення має чітко визначати вид програми, обсяг робіт, джерела співфінансування (якщо є) і уповноваження голови або правління на подання заявки, підписання документів і взаємодію з організаторами. Без належної легітимізації цих повноважень участь у програмі може бути неможливою.
- Третій крок — фінансово-організаційна підготовка: перевірка заборгованості співвласників, наявність резервного фонду, реалістичність збору внесків на співфінансування. У багатьох програмах фінансова дисципліна ОСББ — один із ключових критеріїв допуску.
- Четвертий крок — технічна та документальна підготовка об'єкта: технічна документація на будинок, визначеність спільного майна, стан мереж і конструкцій. За потреби варто залучати профільних фахівців для проєктно-кошторисної документації.
Практичний алгоритм, який надає Олександр Бєляцький від імені міськради, повторює цю логіку майже дослівно: технічне обстеження й дефектний акт → загальні збори з протоколом → подача заявки через «Дію» або поштою → отримання авансу (у «ВідновиДІМ» до 60% гранту авансом) → виконання робіт → верифікація незалежними експертами → отримання залишку коштів.
Застереження, про які часто забувають
Сергій Фесенко окремо наголошує на кількох ризиках, які ОСББ недооцінюють.
- Перший — поспішні рішення без юридичного аналізу умов програми. Особливо важливо перевіряти умови співфінансування, строки виконання, відповідальність сторін і порядок використання коштів.
- Другий — вибір підрядника без перевірки надійності. Законодавство прямо не встановлює обов'язку проводити конкурс при виборі підрядника у всіх випадках, але відсутність конкурентного відбору або обґрунтування вибору створює юридичні ризики: оскарження рішень співвласниками, претензії щодо ефективності використання коштів, ускладнення при перевірках. При цьому окремі програми можуть додатково вимагати конкурсу чи кількох комерційних пропозицій як умову фінансування — тому на практиці варто фіксувати мотивоване рішення щодо вибору підрядника в протоколі, навіть якщо формально це не обов'язково.
«До документів не можна ставитися формально. Навіть невеликі помилки — якщо співвласників неправильно повідомили про збори, або помилки в протоколі, або не було потрібного кворуму — можуть призвести до відмови у фінансуванні або визнання рішення зборів недійсним», — попереджає юрист.
Як виглядає правильна підготовка
Катерина Полуніна, голова ОСББ на 214 квартир на Північній Салтівці в Харкові, пройшла весь цей шлях — і її будинок отримав фінансування без затримок через юридичні помилки.
Будинок постраждав від прямих влучань у березні 2022 року: пожежі, пошкоджена покрівля, вибиті вікна, пошкоджені несучі конструкції. У 2016 році ОСББ вже було зареєстроване формально — але фактично не функціонувало. У лютому 2023 року Катерина відновила його роботу.
«Практичну підготовку ми розпочали з консультацій із фахівцями та пошуку підрядника, який мав досвід участі у програмі «ВідновиДІМ», паралельно готуючи необхідні рішення та документи», — розповідає вона.
Будинок на Кричевського після обстрілів, фото надане Катериною Полуніною
Ключовий момент — правильне оформлення рішень і документів разом із підрядником, який супроводжував ОСББ на всіх етапах подачі заявки.
"Якщо говорити про найважливіше, то ключовим було уважно підготувати всі документи та чітко дотримуватися вимог програми», — каже Полуніна.
Це не означає, що обійшлося без опору мешканців — частина співвласників сумнівалася, чи вдасться отримати фінансування, і побоювалась бюрократії. Але завдяки роз'яснювальній роботі більшість підтримала рішення на зборах.
Заявку подали наприкінці 2024 року, схвалення отримали в квітні 2025-го, тобто приблизно за чотири місяці, левова частка яких пішла саме на підготовку і погодження документації. Після позитивного рішення роботи розпочалися вже за два місяці.
Результат: засклені балкони й лоджії, заміна вікон і склопакетів, відновлені перегородки балконів, нові двері до під'їздів, відбудовані сходові марші — і все це без додаткового фінансового навантаження на мешканців, оскільки роботи повністю профінансовані з гранту.
Будинок на Кричевського після відновлення, фото надане Катериною Полуніною
Полуніна говорить про головну психологічну перешкоду, яку бачить в інших ОСББ:
«Найчастіше ідеться про страх. Страх відповідальності, труднощів, страх помилитися або не впоратися. Багатьох зупиняє страх бюрократії. Але головне — зробити перший крок».
Юридична готовність важлива ще й тому, що фінансування самих програм нестабільне. В умовах, коли кожна заявка проходить жорсткіший відбір і чекає довше, юридично бездоганний пакет документів — це не формальність, а реальна конкурентна перевага. ОСББ із чистими документами отримує фінансування швидше за ОСББ, яке має право на ту саму допомогу, але подало неповний або помилково оформлений пакет.
Практичний чек-лист: перевірте це перед подачею заявки
- Установчі документи. Статут відповідає чинному законодавству, усі зміни зареєстровані, склад правління актуальний.
- Протоколи зборів. Є чинні протоколи загальних зборів, рішення оформлені правильно, дотримано процедуру повідомлення співвласників і кворум.
- Рішення про участь у програмі. Чітко визначено вид програми, обсяг робіт, джерела співфінансування, уповноважена особа на подання заявки та підписання документів.
- Фінансовий стан. Перевірено заборгованість співвласників, оцінена реалістичність збору коштів на співфінансування (якщо потрібне).
- Технічна документація. Є акт комісійного обстеження, дефектний акт, пошкодження зафіксовані в Реєстрі пошкодженого майна через «Дію».
- Підрядник. Перевірена репутація підрядника через відкриті реєстри, зафіксовано мотивоване рішення щодо вибору навіть за відсутності формальної вимоги конкурсу.
- Договір із підрядником. Чітко прописані обсяг робіт, строки, відповідальність сторін, порядок контролю виконання.
Сергій Фесенко підсумовує:
«Ключовим є попередній юридичний аудит ОСББ, правильне оформлення рішень загальних зборів і комплексна підготовка документів ще до подання заявки на участь у програмі».
Це не гарантує фінансування — рішення все одно залежить від бюджету програми і черги заявок. Але значно підвищує шанси не втратити можливість через технічну помилку, яку можна було уникнути ще на етапі підготовки.
