За последние три года рынок недвижимости Грузии прибавил почти 700 млн долларов - с 2,88 млрд в 2023-м до 3,57 млрд под конец 2025-го. Для многих инвесторов этот показатель стал сигналом зрелого, но все еще растущего рынка, в который самое время вложиться. Но с ростом инвестиций стало все труднее находить проекты, с которых можно получить действительно высокую маржу и стабильный длительный доход. Вот что новым инвесторам стоит узнать о недвижке в Тбилиси до того, как вложиться.

Как выглядел рынок недвижимости Грузии в 2025 году и каковы прогнозы роста?

Рынок недвижимости Грузии (Georgia Real Estate Market 2025) закрыл год с оборотом 3,57 млрд долларов, прибавив 12,6%. В Тбилиси за календарный год продано 42 388 квартир - на 4,3% больше, чем годом ранее. Спрос на первичном рынке вырос сразу на 27,3%. 

Важно учитывать, что это здоровый рост и рынок не перегрет: хотя показатель остается на 32% выше нормы 2015–2022 годов, за последний год разрешений на строительство выдали на 4,2% меньше, что указывает на стабилизирование роста. Самый горячий - а значит, опасный - период, судя по всему, пришелся на 2023-2024 годы и уже позади. Сейчас же именно баланс стабильного спроса и сдержанного предложения удерживает цены от резких скачков.

Какую доходность приносит аренда в Тбилиси?

Главная цифра для любого инвестора - доходность аренды (ROI in Tbilisi). В столице Грузии эта цифра на конец 2025 года держалась около 8,6% годовых при средней ставке 9,8 доллара за метр. Это почти вдвое выше, чем в Таллине (3,6%) или Риге (4,4%). 

Хотя надо учитывать и то, что средняя цифра скрывает довольно большой разброс: близость к зеленым зонам в европейских городах добавляет к арендной цене около 15%, а бассейн или фитнес-зал — примерно по 7% каждый. Любой премиальный жилой комплекс в Тбилиси, построенный по тем же принципам, будет изначально стоить дороже, но лучше удержит арендный спрос и позволит иметь ставку сильно выше рынка.

Какие налоги платит инвестор в Грузии?

Налоговая нагрузка здесь одна из самых мягких в регионе. Покупка недвижимости физлицом налогом не облагается, а подоходный налог со сдачи жилья в аренду (Property Tax Georgia) всего 5% вместо стандартных 20%. Для иностранца условия те же, что и для гражданина страны, никаких надбавок и ограничений.

Даeт ли покупка квартиры право на ВНЖ?

Да, недвижимость открывает путь к виду на жительство (Residency by Investment). С 1 марта 2026 года минимальный порог стоимости такой недвижимости - 150 000 долларов. Купив недвижимость на эту сумму, инвестор получает основание для ВНЖ. Кстати, нужно упомянуть, что для покупки не обязательно находиться непосредственно в Грузии - оформить сделку можно дистанционно, по предварительному договору.

Как определить проект, который принесет больше средней доходности?

Средние 8,6% — это потолок для среднего объекта. Как и во многих других мегаполисах, в Тбилиси, куда стекается большой поток людей и спрос на аренду сильно выше остальной страны, есть довольно большой сегмент, готовый платить выше среднего за некоторые удобства. Таковыми являются:

  • Локация и транспорт - до проекта легко добраться, вблизи находится станция метро и остановка автобусов, есть несколько вариантов добраться до других районов города (как центра города, так и периферий), вокруг развитая инфраструктура (магазины, аптеки, кафе-рестораны, ТЦ и т.д).
  • Безопасность - территория надежно огорожена, охраняется и изолирована от машин, защищена от входа посторонних.
  • Дополнительные удобства - проект предлагает жителям больше, чем четыре стены и крышу над головой: ухоженный зеленый двор, фитнес-центры, бассейны, т.д и т.п

Чем больше дополнительных удобств предлагает проект потенциальным жителям, тем выше спрос и, следовательно, арендная плата. Например, проект Maqro City Tbilisi спроектирован под верхнюю часть арендной вилки: почти половина территории (45 169 м²) отдана под зеленые зоны и рекреацию. Его почти уникальная на данный момент для Тбилиси концепция “город в городе” предполагает, что все необходимое для жизни и развлечений житель сможет получить, не покидая территорию. Поэтому потенциальная доходность проекта складывается из вполне конкретных метрик:

  • 5 минут пешком до метро “Самгори” - шаговый доступ к станции в среднем составляет около 8% к стоимости жилья;
  • 45 169 м² рекреации (4 бассейна, 3 теннисных корта, 1 120 м² фитнес-зон) - основание держать ставку выше средней;
  • 8 547 м² коммерческих и 5 441 м² офисных площадей на территории - спрос на аренду формируется внутри комплекса;
  • Квартиры сдаются полностью отремонтированными - потенциальная возможность получить доход уже с первого месяца;
  • Возможность купить квартиру с беспроцентной внутренней рассрочкой от девелопера - без нужды доплачивать проценты банку.

Сложите низкие налоги, удобную схему оплаты и насыщенную инфраструктуру - и средние по рынку 8,6% перестают быть пределом.