STATUS QUO

АНДРЕЙ МОЧЕНКОВ: "ИПОТЕКА УВЕЛИЧИТ СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ, А ЗНАЧИТ ПОВЛИЯЕТ НА РОСТ ЦЕН"

. - Андрей Владимирович, к чему приведет действие нового закона об ипотеке? - Вступающий в силу 1 января 2004 г. закон об ипотеке предполагает упрощение получения кредитов под покупку жилья. Ипотека заключается в том, что для получения кредита, в данном случае для покупки жилья, в качестве залога оформляется покупаемый объект. То есть сама квартира является обеспечением кредита. Благодаря новому закону появляется конкретный финансовый инструментарий для осуществления ипотечного кредитования, создается рынок закладных бумаг. Теперь у покупателя появится возможность получать более дешевые кредиты и на более длительный срок, чем сейчас. То есть увеличивается правовая и организационная база для потенциальных покупателей квартир. Пока подобного закона в Украине не было. Но уже сейчас у нас в Харькове до 10 банков работают по типу "ипотеки" - когда дается кредит со ставкой 14-16% в валюте на срок от 5 до 10 лет на разных условиях. Некоторые банки дают кредиты в гривне и именно под обеспечение покупаемой квартиры. Начальная ставка-взнос - 20-50%, остальную стоимость покупки дает банк. Сейчас в Харькове около 15% квартир покупается через кредитование на срок более 3 лет. Но это относится в основном к кредитованию вторичного рынка жилья. Думаю, что теперь банки будут заниматься ипотечным кредитованием еще более активно. Даже в Нацбанке обсуждается возможность создания ипотечных фондов и соответствующих банков при НБУ. Дело в том, что финансирование не может происходить напрямую - банк должен создать фонд, а тот, в свою очередь, будет финансировать программы по недвижимости. То же самое будут делать и частные банки. В мире никто не строит долгосрочные проекты на банковских деньгах. Банковские деньги подразумевают более высокие проценты, риски, такие деньги используются только в начале строительства, на стадии проекта, когда решение еще только принимается и велики риски. Банки не могут предоставить кредит на 20-30 лет. Это "длинные" деньги, которые какое-то время не будут востребованы. Такие деньги есть только у инвестиционных, пенсионных и страховых фондов. В них деньги собираются и долгое время находятся в неподвижном состоянии. В других странах такие средства работают, а у нас для этого не было базы. В случае с ипотекой речь идет о том, что банки будут выпускать закладные детали - ценные бумаги, а пенсионные и другие фонды будут их выкупать. - С нового года вступает в силу постановление о взимании 20%-го НДС при продаже жилья, повлияет ли это на цены? - Введение НДС отразится только на ценах первичного рынка жилья. Ведь налог на добавленную стоимость у нас создают только юридические лица. Поэтому при продаже квартиры частным (физическим) лицом взимание НДС неосуществимо. А вот при покупке жилья у строительной фирмы теперь добавляются 20% НДС. Даже если строители будут минимизировать свои затраты, НДС все равно полностью не свернется. И никто из строителей не захочет покрывать дополнительные расходы за свой счет. Значит, будет платить конечный потребитель. Возможно, цена увеличится не сразу на 20%, но на 12% вырастет наверняка. - А если жилье строилось под заказ и на условиях предоплаты, добавится ли НДС "задним числом"? - Это зависит от условий договора, заключенного со строителем. От того, закладывались ли в цену производственные риски, и просто от того, насколько выгодно это будет строителю. Возможно, многие строители захотят индексировать затраты. - Получается, что вторичный рынок жилья окажется в более выигрышном положении по сравнению с первичным - здесь "законодательного" роста цен не ожидается? - С точной уверенностью этого сказать нельзя. Дело в том, что 1 января 2004 г. вступает в силу закон о налогообложении дохода физических лиц. Раньше доход от продажи квартиры не входил в совокупный доход физического лица. Вы платили госпошлину, и в дальнейшем сумму дохода можно было даже не вносить в декларацию. Теперь сумма сделки по продаже жилья будет входить в совокупный доход лица и облагаться налогом. Сумма налога зависит от метража квартиры. А при существующем повышенном спросе на квартиры диктовать условия будут продавцы. Значит, можно ожидать, что продавцы отреагируют на будущий дополнительный налог, закладывая его в стоимость квартиры. То есть, и этот закон будет повышать стоимость недвижимости. В принципе идет разговор о том, что с 1 января правительство, с одной стороны, уменьшило сумму подоходного налога (раньше был от 10% до 40%, а теперь 13%), а с другой стороны, большим стал перечень оснований для взимания налога. - Андрей Владимирович, в последнее время наблюдалась стойкая тенденция повышения цен на жилье. Какой прогноз можно сделать на ближайшее время? - Действительно, в этом году цены росли особенно уверенно, не было даже традиционного летнего спада. Спрос постоянно растет, и до тех пор, пока не выровняются спрос и предложение, цены будут расти. А что же будет с предложением? Предложение на вторичном рынке "стоит" - основные потоки эмиграции уже схлынули, экономическая ситуация в стране постепенно стабилизируется. То есть люди не только не уезжают, но и готовы улучшать свои жилищные условия. Значит, предложение может вырасти только за счет строительства. - Но, похоже, строительный рынок Харькова не особо развивается… - Я бы так не сказал. Сейчас велик спрос на земельные участки под строительство жилых домов. Думаю, что в ближайшее время у нас в городе ежегодно будет вводиться 10-12 домов. Но по нашим расчетам, даже если построить 100 многоквартирных домов, то этого все равно не хватит, чтобы выровнять спрос. Мы говорим о том, что тенденция роста цен будет продолжаться еще как минимум 3 года. Если сегодня массовое жилье продается по 250-300 долл. за квадратный метр, то думаю, что через 2 года такие квартиры будут стоить до 500 долл. за метр. Кстати, именно из-за постоянного роста цен сейчас очень выгодно брать жилье в кредит - поскольку уровень инфляции все равно обгоняет ставки процентов по кредиту. И только когда начнется насыщение рынка, когда спрос начнет коррелироваться с предложением, пойдет выравнивание рынка и цен.
Автор: , , ,