 |
Строительная отрасль - одна из наиболее пострадавших от экономического кризиса. Большинство харьковских новостроек уже полгода заморожены. Заработают ли снова строители, кто именно и когда, рассказал в программе "STATUS QUO" директор строительной кампании ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ) Дмитрий Кутовой.
- Дмитрий, на недавней пресс-конференции Вы и Ваши коллеги заверяли, что в Харькове наблюдается острый дефицит первичного жилья. Скажите, на чем основаны Ваши расчеты, почему Вы считаете, что дефицит есть?
- Расчеты основаны на статистике, большом опыте и том спросе, который сегодня есть даже в условиях серьезного и глубокого финансово-экономического кризиса. Хочу сказать, что существуют интегральные показатели спроса на жилье и показатель соответствия строительного рынка этому самому спросу: 1 кв.м на человека в год. В Харьковской области 2008 г. не будет показательным, поскольку из-за известного конфликта между застройщиками и органами надзора в строительстве не было введено в эксплуатацию запланированное количество объектов. Поэтому Харьков уникален тем, что в 2008 г. он в два раза сократил объемы строительства с точки зрения сданных в эксплуатацию объектов по сравнению с предыдущим годом. Но, в принципе, в среднем в крупных регионах Украины в последние годы возводилось от 250 до 450-500 тыс. кв. м жилья. Что такое 450 тыс. кв. м жилья в год на Харьковскую область? Я могу ошибиться, но даже если мы предположим, что население города - 1,5 млн. чел., и 450 тыс. разделим на 1,5 млн., то это не более чем 0,3 кв. м на человека. А если взять население области, то этот показатель будет как минимум в два раза ниже.
- Нельзя, наверное, сравнивать способность приобрести жилье у европейцев и у нас. Сколько харьковчан могут себе позволить купить квартиру в новострое?
- Я бы не стал приуменьшать количество харьковчан, способных купить жилье в новострое. Опыт предкризисного года показал, что спрос не был удовлетворен при строительстве тех самых 450 тыс. кв. м жилья.
- Это следует из того, что были очень высокие уровни продаж, высокий спрос на определенный тип жилья. Инерция рынка велика. И если несколько лет назад, когда только начинался подъем строительства в Харькове, все застройщики преимущественно рассчитывали на богатую категорию населения, на людей, которые были способны покупать большие квартиры и платить за это достаточно дорого по сравнению с существовавшими тогда ценами на вторичном рынке. В качестве примера - наш первый дом, который мы строили в 1998 г. Уровень цен на вторичном рынке тогда был 100 долл. за кв. м, мы пытались продавать по 600 долл. за метр, а в итоге продавали за 350-400. Тем не менее, находились люди, которые были готовы платить за это жилье нового качества в три-четыре раза дороже, чем можно было купить на вторичном рынке.
- Есть ли у Вас данные, какова доля квартир, купленных в кредит?
- Журналисты в разгар финансового кризиса в Украине, а особенно за год - два до него говорили о том, что цены будут падать. На самом деле цены, безусловно, будут корректироваться рынком и соотношением спроса и предложения. Но в большей степени цены зависят от объемов ипотечного кредитования. Рынок ипотеки в Украине - это всего лишь чуть больше 60, может - 70 млрд.грн., что составляет не более 10% украинского ВВП 2008 г. Пик ипотечного кредитования пришелся на 2006-2007 гг.: тогда с участием ипотеки приобреталось более 3/4 всех объектов недвижимости. Я имею в виду жилые многоквартирные дома, поскольку частная застройка всегда была несколько особняком, и у меня нет точных цифр о том, за какие деньги строились частные дома. Этот фактор сильно ударил по покупательской способности населения сегодня, поскольку при нынешних условиях кредиты получить невозможно. Хотя даже если бы это было возможно... Сегодня теоретически можно попытаться получить ипотечный кредит, но он будет стоить 25-30% годовых в гривне. А валютные кредиты, которые стоят сегодня от 18 до 24% годовых, - это равносильно самоубийству. Такая ситуация связана с тем, что никто сегодня не может сказать, что будет происходить с курсом гривны после президентских выборов или еще каких-нибудь выборов. Хорошо, что мы можем успокоиться сейчас, так как, скорее всего, с курсом гривны ничего не будет происходить до президентских выборов, а это позволяет начать строить какие-то планы не только покупателям, но и застройщикам. Так вот, процент жилья, покупаемого в кредит, быстро рос и очень быстро рухнул. Но поскольку объем строительного рынка в Украине очень маленький, любые колебания на нем быстро влияют на подъем рынка. Поэтому я уверен, что если возобновится ипотека на прежних условиях, к которым все привыкли...
- Я думаю, что ипотека возобновится однозначно, поскольку в структуре банковского бизнеса ипотечное кредитование всегда занимало и будет занимать достаточно большую долю. С другой стороны, украинский банковский сектор сегодня оказался немного не готов к работе с ипотекой. Это связано с несовершенством действующего законодательства, с тем, что банковский рынок только формируется. И эта узкая специализация еще не пришла в банковский сектор, так как в банковском секторе должны быть банки, которые специализируются на ипотеке, сельском хозяйстве, энергетике, промышленности... Наши банки были всеядны точно так же, как и представители других отраслей.
- Дмитрий, Вы неоднократно заявляли, что недвижимость в любые времена будет в цене: "Недвижимость - наиболее выгодное вложение капитала, потому что именно недвижимость быстрее других возможных объектов инвестирования поднимается в цене после падения, вызванного кризисом". Когда поднимется эта цена? Многие люди, которые купили квартиры в новостроях на пике цен по 1500 - 1600 долл. за метр, сейчас с трудом могут продать эти квартиры по 1000 долл. за метр. Так является все-таки недвижимость столь стабильным вложением?
- Наша привычка переводить все цены в доллары пагубно ударила по нам же самим. Ведь если говорить о том, что произошло с ценами, то цены в долларе действительно упали на 30-50 %. Это при том, что достаточно сильно упал объем транзакции на рынке. Но эти цифры сопоставимы с тем, что произошло с национальной валютой: цены в гривне очень мало изменились. Жилье эконом-класса, которое стоило 1200 долл. за метр, что в эквиваленте составляло около 6 тыс. грн., сегодня стоит приблизительно 5,5 тыс. грн. Вот вам и все падение. Мы просто должны научиться уважать собственную валюту, а если нам еще поможет в этом государство, то, возможно, нам удастся избежать таких вот кризисов. Экономика может развиваться тогда, когда есть доверие к собственной валюте.
- Мы стараемся это делать. Привязываться сегодня к доллару очень опасно, что будет с ним происходить - большой вопрос. Поэтому стоит рассчитывать на разумную валютную политику государства и думать о том, как развивать ипотечное кредитование в расчете на национальную валюту, а не в расчете на валюту других стран.
- В конце 2008 г. цены на недвижимость в Харькове были сопоставимы с ценами на недвижимость в некоторых европейских городах, в том числе столицах. Скажите, насколько они были обоснованы? Какова рентабельность строительного бизнеса?
- Говорят, что застройщики зарабатывает сверхприбыли. Может кто-то и зарабатывает, но среднестатистический объект строительства - это продукт, который требует четырехгодичного цикла с учетом безумной процедуры выделения земли, которая сегодня существует в Украине, - по количеству времени, усилий, чиновников, процедур, противоречащих друг другу. Затем проектирование, проектное согласование, которое также занимает огромное количество времени. Здесь очень длинный инвестиционный цикл. приведу пример. Если себестоимость была на уровне 1 тыс. долл. за метр, а продажа - 1 800 долл., то, с одной стороны, это очень высокая норма прибыли, с другой - это все происходит не за один месяц, а за 2,5-4 года. Давайте вычтем из этой рентабельности стоимость кредитных ресурсов, если вам вообще удалось взять эти кредитные ресурсы, и вы получите 10-15% прибыли.
- Дмитрий, получают ли застройщики помощь от государства? Журнал "Строительство и реконструкция" 15 февраля опубликовал информацию о том, что "Закон Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" предполагает завершение строительства в 2009 году жилых объектов с готовностью более 70% за государственные средства. В 2010 году - с готовностью более 50%, а после этого - менее 50%. Закон также обязывает выделить из госбюджета 2009 года 0,5% валового внутреннего продукта на программу так называемого доступного жилья. Кроме того, кредитно-финансовые учреждения до 1 января 2012 года должны осуществлять льготное кредитование застройщиков". Скажите, Вам известна судьба этого закона?
- Закон как таковой существует, он принят, более того, были проведены серьезные процедуры по отбору тех объектов, которые подходят под критерии, заложенные законом. По-моему, этот список содержит в себе более 450 объектов.
- То есть это те объекты, степень готовности которых более 70%?
- Да. Есть среди них и харьковские объекты, в том числе - объекты нашей компании. Судьба этого списка - дело будущего. Насколько мне известно, денег на это, в общем-то, нет. Сама идея помощи очень хороша. Мне кажется, что функция государства в большей степени заключается не в том, чтобы давать рыбу, а давать сеть для ее ловли. С помощью законодательного влияния на всю бизнес-среду можно добиться гораздо большего положительного эффекта в любой отрасли, чем посредством какого-то финансирования. На самом деле общие объемы этого финансирования, даже если они будут выполнены, могут послужить тем триггером, который поможет столкнуть рынок чуть раньше, нежели это произойдет естественным путем. Речь идет о сумме порядка 3-4 млрд.грн. Для рынка недвижимости, при всем моем уважении к национальной валюте, эта сумма вряд ли достаточна для того, чтобы серьезно повлиять на доступность жилья.
- Дмитрий, сколько объектов Вашей кампании сейчас ожидают приема в эксплуатацию?
- Мы сдаем в эксплуатацию два объекта. Надеемся, что к концу этого года еще как минимум один крупный объект мы сможем представить комиссии. Все эти объекты прошлого года. В Харьковской области в прошлом году было сдано в эксплуатацию 220 тыс. кв. м жилья, хотя в 2007 году - 440 тыс. кв.м., и это еще не связано с кризисом. Эти объекты были построены, они просто не были приняты в эксплуатацию.
- После смены руководства ГАСКа есть какие-то сложности со сдачей объектов?
- С одной стороны, безусловно, смена руководства ГАСКа - это очень серьезное позитивное изменение. Новому руководству сегодня удается разгребать те авгиевы конюшни, которые оставили за собой бывшие функционеры. С другой стороны, сама процедура ввода объектов в эксплуатацию является временной. Существует кардинальная проблема недопонимания разницы между контролем в строительной сфере и контролем за застройкой территории.
- Я приведу цитату министра регионального развития и строительства: "По итогам 1 квартала 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года показатели введения в эксплуатацию жилья в Украине снизились на 31,8%. Максимальное падение (более чем на 70%) зафиксировано в Тернопольской, Житомирской и Черниговской областях. Рост показали лишь Запорожская (на 0,2%), Полтавская (5,4%), Черкасская (43,7%) области, АР Крым (47,9%) и Севастополь (122,2%). Инвестиции в жилищное строительство сократились более чем на 55%, объемы строительных работ - почти на 57%". Какова ситуация в Харькове на фоне других городов Украины?
- Мы где-то посередине - на уровне 50% падения. Рост в тех регионах - это всего лишь инерция на самом деле. Цифры более объективны там, где сосредоточены те или иные производства, ведь речь идет не только об объемах строительных работ, но и о производстве строительных материалов, например. Очень сильно влияет наличие или отсутствие бюджетного финансирования на те или иные показатели.
- Несмотря на все сложности, можно ли все-таки предположить, когда отечественная строительная отрасль выйдет из той тупиковой ситуации, в которой она сейчас находится?
- Я думаю, что строительная отрасль уже выходит из тупиковой ситуации, потому что смерть рынка невозможна. Убить отрасль никому не удастся. Есть много древних профессий, и строитель - одна из них, причем не самая худшая. Весна стала этапом подъема психологического климата. Кроме того, чем меньше рынок, тем проще на него повлиять. Украинский рынок имеет большие перспективы. Мы не построим вокруг Украины железных занавесов и стен, и нам так или иначе придется пройти сложный, но, надеюсь, недлинный путь к восстановлению того, что было на рынке в 2006-2007 гг. Думаю, это будет на другом качественном уровне. Уроки недавнего прошлого позволяют быть уверенными в том, что ошибок, которые были, мы повторять не будем. Мы абсолютно открыто, прозрачно, с привлечением всего нашего опыта сделаем все возможное, чтобы как можно больше качественного и недорогого жилья выходило на рынок, и этот рынок становился более доступным для потребителей.