2020 год показал, что никто не застрахован от форс мажоров. Из-за пандемии большинство отраслей экономики потерпело убытки. В определенный момент обвалились цены на ресурсных и фондовых биржах. Всего два актива оставались стабильными: драгоценные металлы и недвижимость. И если покупка благородных металлов позволяет только защитить вложенные деньги, то инвестиции в недвижимость способны даже в кризисный период приносить прибыль.
Сейчас отличный момент для покупки помещения под офис или магазин в новострое, так как застройщикам срочно необходимо искать новые финансовые вливания, а потому можно получить для себя выгодные условия. Сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость. Что нужно покупать? Какие подводные камни есть при выборе объекта? Как получать прибыль от недвижимости?
Как отбить деньги на коммерческой недвижимости?
Многие любят ценные бумаги, так как на них можно за довольно короткий срок получить солидную прибыль. Но и шансы прогореть очень велики.
Недвижимость в этом плане – полный антипод акций. Коммерческая недвижимость может потерять в цене, но никогда полностью не обесцениться, как это почти каждый день случается с ценными бумагами.
Потому финансовые консультанты советуют вкладывать деньги в 2 случаях:
-
если у вас есть свой бизнес, который будет использовать купленную площадь;
-
если вы будете сдавать коммерческую недвижимость в аренду.
Давайте подробнее рассмотрим вопрос для каждого из этих случаев. Но перед этим процитируем Михаила Кухаря, старшего экономиста Ukraine Economic Outlook. В интервью Максиму Бахматову он сказал: «По прогнозам JPMorgan в Украине будет 5-8 лет роста [экономики]. Это значит, что больше никогда в течение этого периода недвижимость не будет стоить дешевле, чем сейчас». Потому если вы ждали хороший момент для покупки офиса, то затягивать не стоит. Выбрать хороший офис возле метро Студенческая в ЖК Континенталь можно на нашем сайте continental.in.ua.
Коммерческая недвижимость в новостройке для бизнеса
Харьков – город с большой деловой активностью. В Украине это второй после столицы центр, в котором выгодно вести бизнес. Высокая деловая активность в свою очередь притягивает квалифицированных специалистов и новые компании, которые могут стать потенциальными партнерами. Потому иметь свой офис в Харькове выгодно, ведь вы не будете испытывать недостатка в работниках, клиентах, партнерах.
Для малого бизнеса нет особого выбора: из-за скромных денежных оборотов нет средств для каких-либо инвестиций, а потому остается только аренда офиса или кабинетов. А вот средним и большим компаниям следует подумать о покупке коммерческой недвижимости. Главный аргумент: в долгосрочной перспективе выгоднее иметь свой объект. И дело тут не только в деньгах. Когда вы арендуете офис, то у вас нет возможности проводить перепланировку, делать хороший ремонт. В конце концов вы не застрахованы от того, что даже если вы сделаете перепланировку и ремонт, вам не придется через несколько месяцев покидать обжитый офис. Кроме того, что переезд – это всегда много мороки, так еще и ваши вложения по обустройству старого офиса окажутся выброшенными на ветер.
Покупая собственное помещение, вы застрахованы от такого развития события. Более того, если вы купите коммерческое помещение в новом здании, то вам не нужно будет сильно вкладываться в ремонт. Все коммуникации, начиная от водопровода и заканчивая интернетом, новые, а потому будут работать без перебоев. В некоторых случаях вы даже будете экономить на коммунальных платежах. Например, коммерческие помещения в ЖК “Континенталь” на Валентиновской отапливаются автономно.
Но новострой это не только надежность, но и новые возможности для компаний определенной направленности. Ведь новые жильцы, которые покупают квартиры, являются потенциальными клиентами юридических и страховых компаний, дизайнерских бюро, туристических агентств и т. д.
Окупаемость?
Простейшая формула окупаемости коммерческой недвижимости при покупке для ведения своего бизнеса выглядит следующим образом. Нужно взять годовую арендную плату, которую вы тратите сейчас (обозначим ее литерой Х), и стоимость объекта (Y), который вы хотите купить для своей компании. Поделив Y на X, вы приблизительно узнаете, через сколько лет отобьете вложения. Но это простейшая формула, которая не учитывает инфляцию (арендная плата будет расти), ставки капитализации (доход, который вам позволяет получать объект) и другие коэффициенты. Потому перед покупкой коммерческой недвижимости лучше консультироваться со специалистами.
Но не стоит забывать и про роль «страховки». Недвижимость не только позволяет получать компании прибыль, но и сохраняет невостребованный капитал. Потому большие компании всегда «паркуют» часть средств в недвижимости.
Почему сейчас стоит покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду
Главный аргумент для покупки офисных помещений для сдачи в аренду: коммерческая недвижимость дает прибыль 7-8% годовых. Такие данные приводит Ярослав Горбушко, директор департамента рынка капиталов CBRE Ukraine. Владимир Мисак из компании Cushman & Wakefield вовсе называет прибыльность недвижимости для офисов и торговли на уровне 11,5-12,5%, как это было в 2019 году.
Но есть дополнительный аргумент, который должен подтолкнуть вас купить коммерческую недвижимость уже сейчас. Украина пережила кризисный год, но после кризиса всегда следует рост и возобновление рынков. Так, в следующем году экономика поднимется на 6,5 процентов, то есть купленная сейчас недвижимость подорожает. Долларовый же ВВП Украины, по словам Михаила Кухаря из упомянутого в начале интервью, вырастет на 16%, а именно этот показатель лучше всего коррелирует с ростом стоимости недвижимости и бизнеса у нас в стране.
Харьковские новостройки ввиду этого становятся выгодными объектами для вложений. Ведь даже на перепродаже можно будет заработать, не говоря уже о сдаче в аренду. В то время как на покупку, и на аренду всегда найдутся клиенты, ведь Харьков – мощный деловой центр. Эксперты советуют выбирать недвижимость рядом с метро, но подальше от центра. В таком случае Вы сможете лучше вложить деньги, поскольку цена за недвижимость будет оптимальная. Например, 1 м² в ЖК «Континенталь» на м. Студенческая обойдется на 15-20% меньше, чем в центре города. При этом есть возможность договориться с застройщиком о рассрочке.
Но даже с выгодными условиями от застройщика, чтобы войти в бизнес по сдаче коммерческих помещений, нужны большие стартовые инвестиции. Из-за этого чаще покупают жилые помещения, ведь они не только дешевле, но и имеют больший спрос. Но при сдаче в аренду, квартиры окупаются медленнее. В среднем цена коммерческой недвижимости отбивается в 2-3 раза быстрее в сравнении с жильем.
Итак, основные выгоды мы озвучили. А теперь перейдем к вопросам о том, как правильно выбирать объект для вложений.
Как выгодно вложить деньги в коммерческую недвижимость?
Покупая помещение под офис стоит помнить о прибыльности в 8%, которую мы назвали выше. Если мы предположим, что она не будет меняться (а вероятность роста весьма велика), то вложение вернется к вам через 12-13 лет. То есть вкладывая в недвижимость нужно понимать, что это стратегическая инвестиция, которая долго окупается.
Но вне зависимости от окупаемости, и от того, для своего бизнеса или для сдачи в аренду вы покупаете помещение, рекомендации по выбору объекта вложений будут одинаковыми.
Как выбрать объект?
Несмотря на то, что офис в новостройке обойдется вам дороже чем в старом здании, он будет более выгодным вложением. Ведь новые помещения не требуют дополнительных вложений и легко поддаются перепланировке под ваши потребности. В старых же зданиях часто нет хорошего интернета, без которого сложно представить современный бизнес. В то время как в новостройках всегда протягивают оптоволоконный кабель, который обеспечит быстрый и стабильный интернет.
Компромиссным вариантом будет покупка коммерческой недвижимости до того, как она сдана в эксплуатацию. Так вам придется подождать некоторое время до завершения работ на объекте, но при этом вы получите все современные удобства.
К тому же стоит учесть, что на этапе строительства цена на недвижимость всегда ниже, чем после сдачи в эксплуатацию.
Каких специалистов нужно привлечь?
Репутацию застройщика сегодня проверить достаточно просто. Для этого есть специальные онлайн-сервисы, на которых вы найдете нужную информацию об компании: от количества сданных объектов и до времени, которое компания провела на рынке. Особенно это важно, если вы покупаете недвижимость, которая только начинает строиться.
Некоторую аналитику лучше переложить на специалистов, чтобы потом не вскрылись подводные камни. Так, невозможно обойтись без юриста, который правильно оформит документы. Как минимум его нужно привлечь на этапе подписания договора. Юрист сможет разобраться, есть ли у продавца права на реализацию объекта, нет ли у новостройки собственников, которых также нужно привлечь к подписанию договора. Особенно актуально это, если вы работаете с компанией-посредником.
Также не лишним будет помощь аудитора, который специализируется на строительном рынке. Он сможет быстро понять, насколько здание соответствует действующим нормам, насколько качественные материалы использованы при строительстве.
Если вы покупаете «голое» помещение, которое нужно обустраивать, то воспользуйтесь услугами архитектора. Он сделает для вас проект, который можно будет реализовать на месте.
Удобства коммерческих помещений
Инвестируя в недвижимость не стоит забывать, что самый важный ресурс это не здания и вложенные средства, а люди. Именно сотрудники обеспечивают работу и прибыль компаний. Потому не следует недооценивать вопросы комфорта для работников.
Один из главных критериев – транспорт. Например, ЖК «Континенталь» находится около метро, а также улицы Академика Павлова, которая является важной артерией Харькова. Таким образом обеспечено удобство и тех, кто ездит на общественном транспорте, и кто имеет свой автомобиль. Для последних также важно место для парковки, что реализовано на территории жилищного комплекса.
Перспектива развития района
Сейчас можно наблюдать тренд на застройку спальных районов. Старые хрущевки сменяются новыми комфортабельными зданиями. Причем новые комплексы не просто дают более комфортное жилье, но и привносят деловую активность. Например, первые этажи отводятся под торговые площадки, а также делают помещения под офисы и сферу услуг.
Расположения офиса
Каждый бизнесмен мечтает об кабинете в небоскребе, откуда открывается красивый вид на город. Но в Харькове не так много объектов, которые будут соответствовать такому требованию.
Большая часть коммерческой недвижимости расположена на скромной высоте. Оптимальным под офис является 2-3 этаж, а для ритейла – первый. Офисные помещения проще сдавать, ведь нет такого требования как для магазинов, чтобы их было видно с улицы. При этом офис должен иметь удобный сход, при необходимости – лифт. В ЖК “Континенталь” есть пристроенный офисный центр, в котором можно купить или арендовать себе офис, который прекрасно выглядит как снаружи, так и внутри.
Никто не хочет работать в «коробке», потому огромным плюсом являются панорамные окна. Солнечный свет повышает работоспособность персонала, что актуально как для сферы услуг, так и для офисов. Комфортнее себя чувствовать позволит свежий воздух и природа. Парки и водоемы в шаговой доступности делают недвижимость более привлекательной, но влияют и на цену.
Это может показаться лишним, но для бизнеса позволяет повысить продуктивность работы, а для аренды – быстрее находить клиентов, предлагать им «фишки», которых нет у конкурентов.
К любому решению всегда нужно подходить осмысленно. Инвестируйте правильно, ведь кризис всегда дает предприимчивому человеку возможности для заработка. Тем более что сейчас в мире прогнозируется быстрый рост экономики, которая резко ухудшилась из-за кризиса.