 |
Что такое "вертикально-интегрированный холдинг", почему недвижимость в Харькове имеет именно такую стоимость, торгово-офисные центры стоит продавать или ими надо управлять, а еще - о том, что и как строят в нашем городе, мы говорим с руководителями ОАО "Инвестиционно-строительная корпорация "Авантаж" Анатолием Денисенко и Юрием Костоглодовым.
Наверное, не буду очень оригинальна, если скажу, что более всего меня интересовало, чем же все-таки отличается элитное жилье от жилья эконом-класса. "Элитное жилье - это тот сегмент рынка, который оказался ранее всего востребованным. Подъем строительной индустрии стартовал именно с этого сегмента. По мере развития наших предприятий, диверсификации их бизнеса мы начали переходить к работе с другими классами жилой недвижимости. И в нашем пакете проектов на 2008 г. преобладать будет именно жилье эконом-класса, - рассказывает председатель правления компании "Авантаж" Ю.Костоглодов. По его словам, "главная проблема состоит в том, что в нашей стране отсутствуют какие-либо устоявшиеся стандарты или требования к различным классам жилья. Украинская строительная ассоциация (УСА), членами которой мы не так давно стали, разработала свой классификатор, который корреспондирует с международными требованиями. Но должен отметить, что здесь речь идет скорее не о законодательном регулировании, а о неких морально-этических стандартах, которые необходимо всячески пропагандировать. Поскольку мы стали членами УСА, мы добровольно взяли на себя обязательства следовать этим стандартам, пропагандировать их, популяризовать". Говоря об этих стандартах, Ю.Костоглодов отметил, что "кроме различия в технологических опциях дома - из каких материалов строится, высота потолков, толщина стен и прочее, - важным требованием при определении класса является месторасположение объекта недвижимости. Верхний сегмент - т.н. жилье классов "элит", "премиум", "премиум де-люкс", а проще говоря - дорогое престижное жилье, - становится таковым в первую очередь благодаря расположению в определенном районе города. Для Харькова это исторический центр: район Пушкинской, Сумской, часть Павлово Поля, т.е. относительно небольшая часть города. Здесь самая дорогая земля, следовательно, строить кирпичную девятиэтажку уже нелогично и невыгодно. Следующий сегмент - жилье бизнес-класса. Оно может находиться в некотором удалении от центра города. И, наконец, жилье эконом-класса - оно относительно дешево и располагаться может в любом районе города".
Конечно, нельзя было обойтись и без вопроса о стоимости жилья в Харькове. По словам Ю.Костоглодова, "если говорить о соотношении цен на жилье и его качества, то я бы не сказал, что стоимость жилой недвижимости в Харькове значительно отличается от европейской. Как цены, так и качественный уровень жилья сопоставимы с тем, что вы можете увидеть в большинстве европейских стран. Как правило, жилье сдается в состоянии строительного ремонта, а уже сами жильцы делают ремонт на свое усмотрение. Качество конструктивных материалов, из которых возводится жилая недвижимость, в Харькове точно такое же, как, например, в Праге или Варшаве. Если же переводить разговор в совершенно другую плоскость и сравнивать цены на жилье с экономическими показателями развития региона, с уровнем зарплаты граждан, безусловно, тут существуют перекосы и несоответствия".
Бизнес-моделирование, project-менеджмент, сертифицирование по стандартам ISO 9001. Построение вертикально интегрированного холдинга. Все, что мелькает в пресс-релизах и новостях. Что это? Коренной харьковский бизнес готов работать по всемирным стандартам?
Как отметил Ю.Костоглодов, "попросту говоря, в 2007 г. мы попытались упорядочить все компании, входящие в корпорацию, таким образом, чтобы структура была прозрачна с точки зрения распределения собственности, центров принятия решений и управляемости в целом. И теперь ОАО ИСК "Авантаж", которое объединяет все компании корпорации, представляет собой стратегического архитектора, мозговой и интеллектуальный центр. Здесь разрабатываются основные стратегические направления развития, определенные корпоративные правила, по которым предприятия взаимодействуют друг с другом и остальными участниками рынка. Корпорация взяла на себя ответственность привести взаимодействие внутри структуры к единому знаменателю. Для чего это было сделано? Причина проста: правильное распределение обязанностей внутри корпорации дает синергетический эффект. По сути, ИСК "Авантаж" представляет собой структуру с замкнутым циклом производства. Безусловно, нам приходится иногда прибегать к услугам сторонних организаций. Например, разработка архитектурного проекта - очень узко специализированная работа, и содержать самостоятельно целое архитектурное бюро - это стрелять из пушки по воробьям. Чаще всего работа над масштабным объектом недвижимости - это результат сотрудничества целого ряда архитекторов и организаций: кто-то проектирует внешний вид, кто-то - конструктивную часть, кто-то - инженерные сети".
По словам Ю.Костоглодова, ОАО ИСК "Авантаж" в 2008 г. будет вести 16 проектов, а портфель на ближайшие 5 лет включает в себя более 30 объектов жилой и коммерческой недвижимости. "Если говорить о жилой недвижимости, это около 650 тыс.кв.м, которые строятся, начинают строиться в первом квартале 2008 г. или будут начаты во втором полугодии 2008 г. Кроме того, в нашем портфеле - около 40 тыс.кв.м торгово-офисных помещений. Думаю, не стоит сейчас перечислять все объекты, хотелось бы остановиться на одном принципиально новом проекте. В 2008 г. мы планируем начать застройку целого микрорайона. Это принципиально новый для Харькова проект, поскольку, если мне не изменяет память, комплексная застройка не велась в Харькове с конца 80-х годов прошлого века. Микрорайон будет расположен в районе ул.Барабашова, там, где она поворачивает к станции метро "Студенческая". Планируется пробивка новой улицы до станции метро "Академика Барабашова". И вот в районе т.н. "Песков" на площади около 30 га (из них компания "Авантаж планирует освоить около 10 га) будет возведено около 350 тыс.кв.м недвижимости, в т.ч. не только жилые дома, но и торговые центры, школы, детский сад и прочее", - рассказывает председатель правления компании.
Все более актуальной в последнее время становится покупка квартиры, когда она существует еще только в чертежах и проектах. Не опасно ли это? Насколько защищены в таком случае права покупателя?
"Корпорация "Авантаж" начинает реализацию жилых площадей с момента получения разрешения на строительство. Именно с этого момента любой проект попадает в правовое поле и носит необратимый характер, имеет весь необходимый пакет документации и не подпадает под действие внешних форс-мажорных обстоятельств. Но должен отметить, что для компании с хорошей репутацией не очень важно, когда именно начинать продавать - с момента получения разрешения или с момента готовности первого, пятого, десятого этажа... Нашу компанию хорошо знают в городе, нам доверяют, и покупатели уверены, что мы непременно сдадим в эксплуатацию все начатые нами объекты", - рассказывает Ю. Костоглодов.
Стремительное развитие бизнеса неизбежно привело к столь же стремительному росту количества торгово-офисных центров по всему городу. Безусловно, при таком росте количества площадей остается вопрос качества таких центров. Наиболее оживленные дискуссии в этом контексте всегда вызывал вопрос, не приводит ли распродажа офисных площадей мелким оптом еще на этапе строительства к последующей потере качества офисного центра в целом?
Как объяснил Ю.Костоглодов, "еще на этапе проектирования наших первых офисных центров мы столкнулись с дилеммой - продавать площади или управлять ими самостоятельно. По нашему глубокому убеждению, тотальная распродажа площадей может привести к разбалансированности системы центра. Поэтому мы приняли решение самостоятельно заниматься управлением всех торгово-офисных центров, построенных компанией "Авантаж". С января 2008 г. структурное подразделение, которое выполняло эти функции и носило название "департамент управления объектами недвижимости", станет отдельным юридическим лицом и будет переименовано в "управление жильем и коммерческой недвижимостью". Как выяснилось, компания "Авантаж" действительно управляет построенными ею жилыми домами. "Несмотря на то что мы продаем квартиры, мы не предлагаем жильцам домов создавать объединения совладельцев многоквартирных домов. "Авантаж" берет полностью на себя функции обслуживания дома, и в этом также проявляется сквозной характер нашего холдинга. Даже с чисто технической точки зрения было бы сложно объяснить посторонней организации или отдельному человеку все нюансы устройства каждого отдельного дома. Ведь департамент управления объектами недвижимости еще на этапе строительства сотрудничает с подрядчиками и вникает в каждую деталь, чтобы впоследствии иметь как можно меньше проблем при эксплуатации", - говорит Ю.Костоглодов.
Безусловно, беседа с представителями крупного застройщика не могла обойтись без вопроса подчас уже даже риторического - об отношениях с городскими властями.
По словам президента компании "Авантаж" А.Денисенко, "любой застройщик, работающий в том или ином регионе, может по-разному относиться к любой власти, но в первую очередь мы должны с властью считаться. Компания "Авантаж" поддерживает конструктивные отношения с представителями городской власти. В нашей повседневной работе мы стараемся сделать наш город лучше, красивее, и не чувствуем в этом никакого противодействия со стороны каких-либо властных структур. Если же говорить о социальных обязательствах, которые мы несем перед территориальной громадой Харькова, то хотел бы привести пример комплекса "Олимп". Ранее на месте этого дома была свалка, жители близлежащих домов свозили сюда негабаритный мусор. Помимо самого строительства дома, "Авантаж" привел в порядок дорожное покрытие в микрорайоне, построил ливневую канализацию, мы высадили более сотни деревьев, разбили вокруг газоны. Освещение вокруг дома полностью осуществляется за счет компании, кроме того - круглосуточная охрана дома следит за порядком и в округе. По моему глубокому убеждению, это и есть пример социально ответственного ведения бизнеса".
И не менее актуальная тема последнего времени - чемпионат Европы по футболу ЕВРО-2012. "Безусловно, сам факт проведения этого мероприятия в Украине очень полезен для страны, для ее жителей. Компания "Авантаж" постоянно ведет развитие городской инфраструктуры, не привязывая это напрямую к тем или иным спортивным или культурным мероприятиям. Поскольку мы не являемся профессионалами от футбола, наша компания будет продолжать развивать свои проекты, среди которых есть и гостиницы, и офисные центры, и жилая недвижимость. И мы будем очень рады, если это пригодится как в ходе подготовки к чемпионату, так и для повседневной жизни харьковчан", - завершает наш разговор А.Денисенко.