 |
Они призваны минимизировать риски вложения в один из самых привлекательных объектов инвестиций – недвижимость.
Деятельность финансовой компании по управлению ФФС регламентирует закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Задачи, которые поставило государство перед управляющей компанией, ясны. Создание и управление фондом финансирования строительства в большей степени, чем раньше, защищает интересы покупателя (доверителя) и повышает контроль над действиями застройщика.
Организация ФФС под конкретный проект начинается со скрупулезного анализа документации застройщика. Раньше это задача ложилась на плечи покупателя. Теперь управляющая компания следит за тем, чтобы застройщик обладал всем перечнем разрешительных бумаг и только затем начинал процедуру открытия ФФС. Управитель также анализирует жизнеспособность проекта строительства и затем, в процессе возведения дома, следит за графиком выполнения строительных работ. Финансирование происходит поэтапно. Это исключает возможность использования средств доверителя, привлеченных по договору ФФС, на другие объекты застройщика. Итак, вместо схемы приобретения жилья "Покупатель – Застройщик", появился механизм "Доверитель (покупатель) – Управитель (финансовая компания, создающая ФФС) – Застройщик".
Управляющая компания – европейский стандарт безопасности
Деятельность управляющей компании от лицензирования до непосредственной работы по привлечению и распоряжению средств ФФС подотчетна Государственной комиссии по регулированию рынка финансовых услуг Украины. Основанием выдачи лицензии на совершение вышеуказанной деятельности послужило полное соответствие требованиям, которые предъявляет Госкомиссия к профессиональному уровню топ-менеджмента и сотрудников компании, соблюдению стандартов учетной политики, финансовой устойчивости и репутации компании. Неудивительно, что в существующей практике основателем управляющего фонда часто становятся банки. Пройти жесткую аттестацию Госкомиссии под силу только публичным компаниям с прозрачной структурой.
Контроль над деятельностью управителя фонда не заканчивается на этапе лицензирования. Департамент надзора за финансовыми компаниями, выдавший разрешение, занимается постоянным мониторингом соответствия управителя заявленному уровню профессионализма. Таким образом, компания, создавшая ФФС, оказывается зажатой в тисках между государственным контролирующим органом с одной стороны и правилами игры в рыночной экономике - с другой, а это уже европейская практика защиты интересов покупателя жилья.
За комментариями о функционировании механизма ФФС и преимуществах, которые ФФС дает рядовому покупателю, информационное агентство "Status Quo" обратилось в финансовую компанию "Авантаж-Истейт". Финансовая компания "Авантаж-Истейт" является частью инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж". Корпорация, как опытный застройщик, имеет большое количество реализованных, находящихся в разработке и перспективных проектов. Ее финансовая стабильность, мощный производственный потенциал и технические возможности делают возможным выполнение обязательств перед доверителем (покупателем квартиры в новостройке). Их выполнение осуществляется под жестким контролем Госкомиссии.
Специалисты компании "Авантаж-Истейт" отмечают, что укрепление доверия к ФФС со стороны людей, желающих обезопасить покупку собственной квартиры, – это показатель того, что украинский покупатель стал больше внимания уделять уровню риска вложений. Сейчас в Харькове "Авантаж-Истейт" готовит регистрацию двух фондов финансирования строительства для домов эконом-класса – по ул.2-ой Пятилетки и ул.Ощепкова.
Приобретение жилья по договору ФФС предполагает наряду с четкостью и ясностью организации финансовой стороны строительства еще и открытый доступ доверителя ко всей информации о ходе проведения работ. Если по каким-либо причинам застройщик не может закончить возведение дома в положенный срок и переносит дату сдачи объекта в эксплуатацию больше чем на 90 дней, то, по закону, управитель фонда обязан передать ведение объекта новому застройщику.
Это значит, что, во-первых, покупатель избежит ситуации, когда строительная компания затягивает сроки строительства на неопределенное время, а во-вторых, целевое использование средств, предусмотренное договором, позволит следить за качеством строящегося жилого комплекса.
Стимулировать выполнение сроков, указанных в договоре, должно и то, что строительная компания в случае невыполнения любого из обязательств не только рискует своей репутацией, но и несет значительные финансовые потери, а в худшем варианте - теряет площадку, отведенную под застройку.
Говоря об актуальности механизма ФФС, следует отметить, что рынок недвижимости ждал государственной защиты прав инвестора в связи с известными событиями вокруг компании "Элита-центр": лучшую антирекламу желанию приобрести жилье в новостройках трудно придумать.
Несмотря на то что скандал с "Элита-центром" остался в прошлом, по утверждению некоторых аналитиков, в Украине до сих пор часть компаний-застройщиков работает с нарушениями, которые могут привести к ситуации, когда виртуальные метры первичного жилья так и не материализуются в долгожданные квартиры.
Договором участия в ФФС предусмотрено, что в случае разрыва договора по желанию доверителя ему возвращается стоимость профинансированной им квартиры с учетом изменения рыночной цены.
Показательной является лояльность банков к выдаче кредитов по схеме ФФС. Гарантом уверенности банка выступает надежность застройщика, несущего дополнительную ответственность перед управителем фонда и доверителем. О фонде финансирования строительства говорят и пишут тем чаще, чем больше договоров заключают управляющие компании. В последнее время число таких договоров растет, что свидетельствует о том, что ФФС не является уже котом в мешке, а напротив, предполагает стать распространенным путем приобретения недвижимости.
Подводя итоги краткого обзора механизма ФФС, стоит выделить такие преимущества:
- присутствует жесткий государственный контроль;
- управитель имеет право, а в некоторых случаях обязан влиять на застройщика в случае невыполнения каких-либо пунктов договора с помощью штрафных санкций, в ситуации грубых нарушений – должен передать строительство объекта новому застройщику;
- деньги, привлеченные в Фонд финансирования строительства, идут исключительно на возведение одного объекта, то есть доверитель финансирует строительство своей квартиры, а не дает взаймы застройщику на траты по усмотрению;
- доверитель имеет полный доступ к информации о ходе строительства;
- дом сдается в срок, указанный в договоре;
- доверитель может в любой момент по первому требованию изъять свои средства из ФФС (для этого предусмотрен резервный фонд в размере 10% от общей суммы ФФС). В этом случае деньги не обесцениваются, так как доверитель изымает не вложенную сумму, а сумму стоимости жилья с учетом рыночного удорожания;
- доверитель получает жилье такого класса, какой был оговорен в документе. Управитель следит, чтобы застройщик, пытаясь сделать дешевле стоимость строительства, не изменил параметры квартиры, а именно: метраж, планировку, коммуникации и другие показатели;
- немаловажно, что доверитель вместе с ключами от квартиры получает все правоустанавливающие документы на владение имуществом. Таким образом, оформление всех бумаг обязан осуществить застройщик, избавляя покупателя от беготни по инстанциям.
Справка "SQ". ИСК "Авантаж" осуществляет деятельность в трех направлениях: девелопмент, инвестиционная деятельность и корпоративное управление предприятиями. Корпорация первая в Харькове возвела здания повышенной этажности и удерживает лидерство в сфере высотного и элитного строительства. В числе первых ИСК "Авантаж" создала негосударственную эксплуатационную компанию для обслуживания возведенных объектов. На сегодня корпорация обеспечивает замкнутый строительный цикл (от привлечения инвестиций и производства стройматериалов до эксплуатации объектов). Инвестиционно-строительная корпорация "Авантаж" имеет долгосрочную стратегию развития и обладает большим портфелем реализованных, находящихся в разработке и перспективных проектов. Инвестиционно-строительная корпорация (ИСК) "Авантаж" – вертикально интегрированный холдинг, в состав которого входят такие компании, как АОЗТ "Спецстроймонтаж", ООО "Спецстройтехника", ООО "Слобожанский комбинат строительных материалов", ООО "МК С.К.С.М.", ЗАО "АТП 16358", ООО "ЗАМК "Гласстек", ООО "Авантаж-Истейт", ПО ЖСК "Авантаж" и др.