 |
Эту ситуацию можно было бы объяснить пределом финансовых возможностей потенциальных покупателей. Но при этом цены остановились на высочайшем уровне для жилья такого качества. То есть несмотря на то что цены на жилье больше не растут или увеличиваются незначительными темпами, квартиры все равно остаются переоцененными, а рынок – по-прежнему перегретым.
"Строители" против "покупателей"
Наверное, стоит задать себе вопрос: а нужно ли радоваться этой остановке цен при отсутствии у нас как такового рынка жилья с его законами конкуренции и действенным механизмом реализации права граждан на жилье? Какие же шаги необходимо совершить для того, чтобы цены на недвижимость получили цивилизованные механизмы формирования и тем самым вернулись на уровень, доступный для среднего класса? К сожалению, в публикациях СМИ этот вопрос часто подменяется совсем другим: что нужно сделать, чтобы крупным строительным компаниям Украины было легче работать и получать прибыль? Нисколько не оспаривая важность и этого тезиса (в конце концов, в строительных компаниях работают такие же люди, как и мы с вами, и они тоже хотят хорошо жить), стоит прежде всего рассуждать об интересах рядового покупателя. Строители способны отстоять свои интересы. А вот кто отстоит интересы "обычных граждан"? Не строители, это точно.
Поэтому, как это ни банально звучит, но остается только государство. Больше просто некому, и от него, от нашего с вами государства, в сфере капитального строительства по-прежнему много зависит. Нужно лишь сделать всего семь маленьких шажков навстречу людям. Тем более что еще совсем недавно именно это "движение навстречу людям" было лозунгом одной популярной тогда политической силы. Итак, какие же это шаги?
ЖСК, удачно решавшие жилищную проблему в СССР, являются одним из оптимальных путей реализации тезиса "строить больше". Контроль членов ЖСК за расходованием внесенных ими же средств – наиболее надежный способ недопущения "элит-центров" и неэффективного расходования средств инвесторов при строительстве. Нет более удачной схемы, чем ЖСК: юридические лица и граждане сами объединяют свои средства в подконтрольную им же структуру, сами избирают руководящие органы, управляют строительством и затем (после сдачи дома) используют ЖСК для организации эксплуатации дома и оптимального решения ЖКХ-аспектов.
В законодательном поле есть целый ряд необоснованных препятствий для функционирования ЖСК:
- краеугольный камень – ограничения не так давно одобренной украинскими депутатами ч.3 ст.4 закона "Об инвестиционной деятельности" (основываясь на этой норме, госорганы пытаются настаивать на том, что ЖСК не может являться законным источником поступления средств на строительство жилья);
- неудачная формулировка ч.2 ст.384 Гражданского кодекса (ГК) Украины, в соответствии с которой член ЖСК не может распоряжаться квартирой, пока ее не выкупит (якобы ЖСК строил дом не за счет членов, а за какие-то сторонние средства). И попытки ЖСК на практике регулировать данный вопрос Уставом все равно не снимают недоразумений в регулировании собственности на квартиру;
- проблемы с получением ЖСК статуса неприбыльных (п.п. 7.11.1 "є" закона "О налогообложении прибыли предприятий").
Для снятия проблем необходимо изменить ч.6, 7 ст.29 закона "О кооперации" (привести порядок ликвидации в данных нормах в соответствие с порядком упомянутого п.п. 7.11.1 для неприбыльных организаций), а также изменить формулировки ст.384 ГК и ст.4 закона "Об инвестиционной деятельности".
Узловой проблемой для ЖСК являются также барьеры, связанные с получением земельного участка, что неизменно является проблемой в крупных областных центрах для "простых смертных" юридических лиц (а если нет участка под застройку в аренде непосредственно у кооператива, значит кооператив не может выступать Заказчиком-застройщиком и, следовательно, не может самостоятельно контролировать ход строительства).
Пока что ЖСК на рынок строительства массово не допущены. Очевидно, что они не нужны крупным финстрой-структурам, работающим на данный момент на этом рынке. "Зеленый свет" для ЖСК позволил бы демонополизировать рынок.
Общепризнанным является факт, мягко говоря, сверхрентабельности украинских строительных организаций. И как мы с вами понимаем, эта сверхприбыль в конечном счете черпается из карманов потребителей, то есть нас с вами. Иностранные же компании в силу "несовкового" способа хозяйствования способны строить более эффективно и с разумной нормой прибыли в 20-30%.
Вступление Украины в ВТО не означает автоматическое возникновение всех необходимых условий для работы ИК в этой сфере. Заангажированность контролирующих органов в Украине, привязка местных советов к интересам ряда определенных украинских компаний обеспечат весьма сильное сопротивление приходу ИК на этот рынок. Без появления ИК реальной конкуренции на этом рынке нет. А свойственное для западной деловой этики нежелание участвовать в украинских "серых"/теневых схемах "лоббирования" пока не дает оснований ждать их массового появления на рынке. Как и ранее, заявки ИК "на местах" будут натыкаться на глухую стену волокиты и непробиваемости через интересы уже существующих игроков данного рынка. Нынешний высокий уровень цен является следствием прежде всего искусственной закрытости рынка недвижимости.
Не декларируемую, а действительную возможность реального доступа ИК на этот рынок (наравне с украинскими компаниями) обеспечивать нужно. Без этого цивилизовать цены не получится.
Говоря обывательским языком, приоритетным должно быть обеспечение права на жилье, а не права на получение прибыли от его перепродажи. Право на покупку гражданином Украины квартиры для проживания должно быть приоритетным. Тогда как приобретение квартиры для дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду или просто "вложения" должно очень существенно облагаться налогами.
Т.е. законодательство (в т.ч. налоговое) должно быть более щадящим к гражданину Украины, покупающему первую квартиру для проживания, чем приобретающему 3-ю или квартиру более 150 кв.м. И этот принцип должен быть воплощен, несмотря на наличие у "инсайдеров" ряда народных депутатов огромных массивов жилой собственности и заинтересованности в повышении продаж стройкомпаний. Хотя бы потому, что во время избирательной кампании социальная направленность в политике той или иной силы всегда декларируется.
Пока что нет весомого налога на собственника недвижимости (чтобы купившему для перепродажи спекулянту невыгодно было держать квартиру долго). Да и перепродажа не является особо обременительной для спекулянтов с точки зрения налогообложения. Хотя опыт стран Балтии точно говорит о том, что такое налоговое стимулирование цены останавливает.
Но не только налоговыми нормами необходимо ограничивать выгодность/возможность спекуляции. Если взять для примера относительную сложность покупки жилья в Австрии (одна из проблем - для приобретения недвижимости нужно проживать в стране не менее 3-х лет), то увидим, что именно там, по сравнению с другими странами ЕС, цены стоят "крепко". В Швейцарии иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, недвижимость покупать запрещено. Ни в коем случае нельзя говорить о запрете гражданам США, Германии и других стран и далее зарабатывать на покупке и дальнейшей перепродаже квартир в новостройках, но введение для них соответствующего весомого налогообложения и разумных ограничений по аналогии со странами Европы необходимо.
На данный момент потребители на рынке недвижимости разобщены, потому их легко "обирать". Те или иные социальные группы часто представлены более-менее действенными объединениями: плательщики единого налога в лице ряда союзов бьются за его сохранение в нынешнем виде, таксисты своим профсоюзом дружно отстаивают приемлемые правила работы для них и т.д. Интересы потребителей - покупателей жилья не консолидированы, поодиночке можно заставить каждого из них платить пожизненный кредит по одной из самых высоких ставок кредита в мире и за самую дорогую недвижимость (по соотношению доход/цена жилья).
Пока что такая консолидация украинских потребителей в сфере недвижимости ограничивается отдельными коллективами, желающими строить через ЖСК (но они "сражаются" только за свой кооператив, не ставят целью либерализацию регламентации в целом). Существуют инициативные группы по тому или иному дому новостройки, которые борются за недопущение необоснованных доплат, односторонних смен планировок квартир, а также против затягивания сроков строительства (опять же только по своему конкретному дому).
Очередное заявление гаранта Конституции об отделении бизнеса (очевидно, и строительного бизнеса тоже) от власти по-прежнему будет оставаться словами, пока не будет реализовано общественное "давление" на политэлиты с требованием нормализовать этот рынок. В нынешних политических реалиях исключить лоббистов стройбизнеса из Верховной Рады или местных советов не получится (трудно спорить с тем, что нужно ограничить такое влияние). Вывод прост: пока "громада" не надавит, менять комфортную для политэлит ситуацию на рынке недвижимости никто не станет.
Все же жаль, что нет "открытых" списков в нынешней пропорциональной системе выборов (ни в горсоветы, ни в Верховную Раду). При их наличии избиратель мог бы хоть как-то высказывать свое отношение к наиболее одиозным личностям кандидатов в депутаты (являющихся часто как раз основными источниками партвзносов, заработанных на одном из самых прибыльных сегментов рынка). Отсутствие "открытых" списков негативно влияет и на эту мозоль украинского общества.
На выборах избирателям манипуляционными PR-технологиями навязываются дискуссии на общеполитические темы. Тогда как (по понятным причинам) нет дискуссии о том, почему нет условий для работы тех же ЖСК или нещадящего налогообложения для собственников огромных массивов жилой собственности.
Это очень дискуссионный, неоднозначный вопрос, но замалчивать его нельзя. Стимулирование спроса должно быть взвешенным. Стимулировать спрос выгодно прежде всего строительным компаниям, отчасти банкам.
Можно ли не согласиться с тем, что в конечном итоге такое стимулирование (возмещение покупателям квартир процентов по кредитам, работа с рынком/банками через государственное ипотечное учреждение) вряд ли способствует снижению цен? К примеру, аналоги российских программ "материнского капитала" цен на жилье не снизят, только еще более будут стимулировать спрос.
Объективно стимулирование спроса содействует росту цен. Хотя как раз в этом направлении стимулирования и есть некие реальные шаги госполитики. Чувствуют ли пользу от таких шагов граждане, которые вынуждены покупать по разогнанным стимулированием (точнее – в том числе стимулированием) ценам? Существует ли полная прозрачность при принятии решений о фактическом увеличении цен таким стимулированием? Ответы на эти вопросы не являются однозначными и бесспорными.
Тогда как на невыгодном для действующих строительных структур стимулировании предложения (добавлением предложения тех же ЖСК и ИК) подвижек нет. Стимулировать нужно, прежде всего, предложение, а не спрос.
Нужно ли за счет бюджета (и привлеченных средств) давать гражданам деньги для покупки в кредит у стройструктур в долг дорогого жилья (т.к. построено по ценам с рентабельностью до 200-300%), но не давать гражданам объединиться в ЖСК и строить самим недорогое жилье (т.к. без прибыли, самим для себя как для членов ЖСК)?
Рынок недвижимости неизбежно будет испытывать давление деньгами "с целью вложения" до тех пор, пока нет защищенности мелких акционеров, которые могут получать дивиденды по акциям (основная прибыль акционерных обществ выводится через "конвертационные центры"/"обналичку", мелкие акционеры остаются за бортом), нет сформировавшегося устойчивого доверия к инвестиционным фондам, нет цивилизованного фондового рынка и т.д.
Нужна нормализация процедуры землеотводов. Где обещанные земельные аукционы? Где либерализация землеотводов на неосвоенных окраинах города с запретом уплотнительной застройки в центре, как это, кстати, удачно было сделано в столице Франции? Нужна информационная открытость рынка - данные о количестве сделок на рынке жилой недвижимости, которые Минюст не раскрывает даже по обращениям народных депутатов. Нет четкого и понятного законодательства в этой сфере: нет цивилизованных административных процедур, туманны аспекты смены целевого назначения земельных участков, несовершенна регламентация по комплексной реконструкции старых кварталов, есть массив проблем в сфере бухгалтерского и налогового учета и т.д.
Пока что в этой сфере инициативы даже парламентских партий фактически заканчиваются постройкой на пикетах символического домика из палочек с надписью "Молодежи - доступное жилье". При этом действенной тактики/стратегии самих парламентских партий в этом направлении нет. Все заканчивается именно этим домиком. Хотя достаточно только начать позитивное движение по указанным направлениям – и рынок его "почувствует", в осознании действительного грядущего увеличения предложения/налогообложения трезвомыслящие перекупщики жилья, особенно те, которые купили "с целью вложения" (таких в новостройках – не менее 30%), начнут "фиксировать прибыль".
На данный момент позитивных сдвигов по вышеперечисленным 7 позициям (даже попыток разработать стратегию), по мнению специалистов, не наблюдается. Но есть и иные точки зрения относительно приоритетных направлений нормализации цен на киевском рынке недвижимости, например, стимулирование загородного строительства или строительство социального жилья.
Что касается загородного строительства, то пока процесс носит весьма хаотичный характер, содействие со стороны госаппарата, в основном, сводится к тому, что он не мешает такому строительству. Вопросы пропускной способности и качества транспортной сети за городом, содействие государства в создании инфраструктуры загородного жилья и еще более 10 знаковых вопросов в этой сфере пока не решены. Но весьма позитивно то, что в большинстве своем сельские/поселковые/районные в области советы не мешают такому строительству.
Теперь о социальном жилье. Кроме появления законодательной базы, в этом направлении мало что сдвинулось. При существующей украинской коррупции этот путь решения жилищной проблемы – "путь в никуда", хотя и открывает значительные "подрядные" доходные возможности определенного характера.
Все упомянутые проблемы решаются большинством в парламенте. То есть прямой законодательной деятельностью. Вот только ни разу не было видно, чтобы нардепы блокировали трибуну с требованием срочно рассмотреть вопрос о нормализации/оптимизации правоотношений в сфере жилищного строительства.
Следует учитывать то, что при нынешней пропорциональной избирательной системе те или иные знаковые решения фракций парламента (часто – и фракций местных советов тоже) часто принимаются именно центральными аппаратами партий. Таким образом, достаточно принципиального решения той или иной политической силы заняться нормализацией жилищного рынка. Будет это решение о 7 шагах или о 17 – неважно, нужна политическая воля, тогда будут и результаты. Но пока что вопрос о рынке недвижимости не стоит на повестке дня ни у одной из влиятельных политических партий в Украине.
К сожалению, вырисовывающийся состав народных депутатов в парламентском большинстве после сентября 2007 г., причем в обоих возможных вариантах, не добавляет надежд на действительное решение описанных нами проблем. Не тот это будет парламент, который начнет системные преобразования на строительном рынке.
Нет и оппозиционных или внепарламентских сил, способных начать решать данную проблему. Да и вообще, существующие оппозиционные силы часто являются "отыгранной" частью бывшей элиты, не желающей всерьез ссориться с большинством в ВР даже по поводу такой, казалось бы, электорально-урожайной проблемы.
Но возможно, что при отсутствии действенных объединений граждан в этой сфере заставить обратить внимание на указанные проблемы могут именно журналисты, то есть СМИ. Хотя эта тема не является вполне безопасной – здесь есть мощные интересы банков, представителей власти, больших стройкомпаний, отдельных бизнес-групп и т.д.
Но прежде всего надо менять (цивилизовать) правила игры и состав игроков, иначе - только дальнейший накал проблем в этой сфере.