 |
считает председатель совета директоров инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" (Харьков), кандидат экономических наук Юрий Костоглодов. Это мнение разделяют глава Национального банка Украины (НБУ) Владимир Стельмах, председатель правления Государственного ипотечного учреждения Кирилл Шевченко и другие эксперты.
Ипотечный кризис в США очень серьезно ударил по жилищному строительству, а также по банковской системе, финансовому и фондовому рынкам страны. С начала 2007 г. американцы не возвращают ипотечные займы. Почти сотня банков и финансовых компаний США заявили о возможном прекращении деятельности. МВФ оценивает потери мировой экономики от американского ипотечного кризиса в 170-200 млрд.долл., и для выхода из него банкам потребуется несколько лет. В средствах массовой информации появились прогнозы, что такое же может случиться и в Украине. Причем предположения, как правило, мотивируются слишком высокими ценами на жилье. Но насколько справедливы эти параллели?
"У нас ипотека возникла менее 10 лет назад, а динамично она развивается лишь последние 3-5 лет. И хотя за последние 3 года объемы ипотечного кредитования в Украине выросли в 15 раз, однако как абсолютные, так и относительные его показатели остаются еще очень незначительными. Сегодня недвижимость в кредит покупает лишь 1% населения. Следовательно, портфель незадействованных платежеспособных клиентов еще очень велик", - заявляют эксперты. Они также обращают внимание на то, что ипотечные кредиты в Украине достаточно дороги, и их могут выплачивать лишь 10% работоспособных граждан с относительно высокими доходами. "Несложно подсчитать, что на сегодня лишь 10% потенциальных заемщиков смогли воспользоваться ипотекой для приобретения недвижимости", - отмечают эксперты.
Требования к ипотечному кредитованию в Украине значительно жестче, чем в США: при выдаче кредитов на жилье обстоятельно проверяется платежеспособность заемщиков, а банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20-30% выше суммы кредита, то есть имеют определенный запас ликвидности предмета ипотеки. "Случаев невозвращения ипотечных кредитов очень мало. Скорее наоборот - массовыми являются досрочные погашения", - отмечает Ю.Костоглодов.
По его словам, в Украине сохраняется высокий спрос на недвижимость в силу "огромного дефицита жилья": сейчас строится в два раза меньше жилых домов, чем 20 лет назад. Кроме того, растет уровень доходов населения, о чем свидетельствует удвоение ВВП страны за последние четыре года. А значит, и спрос на недвижимость повышается. По словам Ю.Костоглодова, в Харькове проживает около 40 тыс. семей со средним доходом более чем 1,5 тыс.долл. в месяц на человека, которые могут позволить себе покупать жилье в кредит в новостройках.
В отличие от США, в Украине ипотечное кредитование развито очень слабо: если в США доля ипотеки в ВВП составляет около 75% и более 50% всех выдаваемых кредитов, то в Украине - только 6,7% и 28,8% соответственно. В США ипотечные кредиты доступны 90% работающего населения, т.к. ставка по этому виду кредита не превышает 1% годовых (у нас - 17-21% годовых). В Украине только 20% жилья в новостройках приобретается за счет ипотечных кредитов. Поэтому в США был неминуем кризис ипотеки, так как предложение на рынке жилья превысило платежеспособный спрос.
Ю.Костоглодов прогнозирует, что Украина повторит путь стран Восточной Европы, где также наблюдался стремительный рост цен на недвижимость, пока не насытился рынок. По его словам, цены на недвижимость в Украине стабилизируются, но снижаться не будут, соответствуя темпам инфляции.
Справка. Кризис ипотеки в США возник в результате того, что займы на приобретение жилья выдавались даже тем американцам, чья финансовая состоятельность и, соответственно, возможность выплачивать проценты по кредиту вызывали сомнения. Под залог таких кредитов выпускались ипотечные облигации, которые скупали банки и инвестиционные компании. Однако из-за кризиса эти инструменты начали стремительно обесцениваться, и с лета 2007 г. инвестфонды, обладавшие такими бумагами, стали испытывать серьезные трудности с привлечением финансирования. Главными причинами, приведшими к ипотечному кризису в США, по мнению экспертов, являются чрезмерное строительство и предложение жилья на рынке, чрезмерное и некачественное ипотечное кредитование населения, а также непрозрачное и неконтролируемое переплетение ипотечного рынка с фондовым.