 |
5 августа в Харькове прошел круглый стол, организованный ассоциацией "Региональное строительство". Мероприятие было приурочено ко Дню строителя, который отмечается 9 августа. Участники круглого стола рассказали журналистам о том, как им работается в условиях мирового экономического кризиса, о взаимоотношениях с государственными структурами и планах на будущее.
О кризисе и планах выхода из него
 |
Президент ИСК "Авантаж" Анатолий Денисенко:
Кризис внес существенные корректировки в развитие строительного рынка в Харькове, в результате чего с сентября 2008 г. на рынок города не вышел ни один новый объект, а темпы достройки существующих снизились. Если в 2008 г. велось строительство 60 объектов, то сегодня - только 19. В связи с этим существенно сокращается предложение жилья.
Но сейчас, хотя летом активность на рынке недвижимости традиционно снижается, начинает происходить несущественное оживление. Все больше и больше достраиваемых объектов проявляют признаки жизни: заработали башенные краны, можно увидеть автомобили-миксеры с бетоном. Это все говорит о том, что компании адаптировались к рыночной ситуации и начинают строить объекты и выполнять свои обязательства перед пайщиками.
На рынке сформировалось четкое понимание ценообразования. Если с сентября 2008 г. по апрель 2009-го цены на первичную недвижимость существенно падали, то с апреля, по данным исследований "Авантажа", цены стабилизировались и даже в гривне имеют небольшой рост. Если говорить о ценах, привязанных к валюте, то цены стабилизировались. В частности, цены на жилье эконом-класса с декабря 2008 г. по июль 2009 г. практически не изменились. Средняя цена жилья эконом-класса составляет 700 долл./кв.м. Цена жилья бизнес-класса стабилизировалась в феврале 2009 г. и с февраля по июль в среднем составляет 1070 долл./кв.м. Цена жилья премиум-класса достигла минимума в апреле, после чего немного возросла и сейчас составляет 1,5 тыс. долл./кв.м.
Люди приспосабливаются к этой ситуации и находят новые ниши для зарабатывания денег, а значит, будут вкладывать их в недвижимость. Поскольку ожидается дефицит жилья, то я прогнозирую, что дальнейшего падения цен не будет, а в сегментах бизнес- и премиум-класса, скорее всего, будет небольшой рост.
 |
Мы встретились с каждым из наших покупателей и определили тех, кто совсем не будет финансировать строительство и кто будет. По итогам этих встреч можем четко сказать, что мы достроим начатые дома. Конечно, графики сдачи будут пересмотрены, так как из-за недостатка финансирования темпы строительства будут снижены. Я думаю, что городская власть будет содействовать застройщикам в части оформления технических условий, подключения домов к энергоресурсам, благоустройства. Наша ассоциация примет участие в налаживании сотрудничества с городской властью в рамках сдачи и приема домов в эксплуатацию.
Относительно стоимости жилья скажу, что у нас нет предпосылок для того, чтобы снизить цены. Во-первых, себестоимость не снизилась в связи с тем, что мы строим малыми темпами. Во-вторых, ценовые предложения промышленности не стали лучше и технологии не изменились. Мы применяем все ту же арматуру и цемент. В-третьих, налоговый пресс не стал легче: мы выполняем сегодня все то, что мы выполняли до этого. В-четвертых, сейчас не хватает квалифицированной рабочей силы.
 |
Заместитель управляющего АО "Жилстрой-2" Александр Федорец:
Я являюсь членом комиссии при Минрегионстрое по мониторингу ситуации в строительстве в Украине. Ситуация выглядит непросто: наблюдается падение объемов строительно-монтажных работ, в среднем в стране работает лишь каждый пятый строительный объект. Наиболее опасно то, что нет загруженности у строительных организаций, и это вызывает отток персонала. Даже в "Киевгорстрое", который является европейским лидером с 20 тыс. рабочих, те же проблемы, что и в более мелких организациях.
Падение цен на жилье затормозилось. В Киеве немного (на 3-4 тыс. грн./кв.м) поднялись цены на одно- и двухкомнатные квартиры, но купить такие квартиры практически невозможно: все они уже реализованы или заявлены.
Поскольку новые объекты не закладываются, в Украине продолжает реализовываться уже построенное жилье. В недостроенное жилье люди вкладывают деньги очень неохотно. Кроме программы строительства "Элита-центр", в Киеве новое жилье практически не начинают строить.
Точно так же, как в стране, складывается ситуация у харьковского "Жилстроя-2". Наша компания на строительном рынке 66 лет. За это время построено 4 млн. кв. м жилья в Харькове. Сейчас у нас есть несколько домов, строительство которых завершено и они проходят процедуру официального оформления. В частности, сдана одна секция дома на пр.Гагарина, готовятся к сдаче две секции дома по ул.Гвардейцев-Широнинцев и две из четырех секций дома на пр.Тракторостроителей. "Жилстрою-2" есть, что сдавать, но, к сожалению, мы не можем начинать новые дома. И никто не может, потому что гарантий завершения строительства просто нет.
Очень плохо, что жилищные программы в стране не работают. Правительство и президент находятся по разные стороны баррикад в этом вопросе, а украинские застройщики не могут самостоятельно строить только жилье бизнес- и премиум-классов. Структура финансирования строительства жилья до кризиса выглядела так: 5-7% сразу покупали жильцы, 25-30% закупали перекупщики, 70% жилья покупалось в кредит. Сейчас ипотеки нет, перекупщики еще реализуют то, что купили у нас 2-3 года назад, - осталось 5-7% финансирования. Этот показатель возрастет, но это не решит проблему загрузки строителей Украины.
Жилье дешеветь уже не будет, потому что продавать через год будет нечего, и в перспективе ожидается огромная дыра в реализации жилья. В ближайшие год-два будет распродано все, что построено или достраивается, а дальше – большой разрыв между началом и окончанием строительства. И я не уверен в том, что будут приняты какие-то кардинальные меры, учитывая предвыборную ситуацию и экономический кризис.
"Жилстрой-2" в последние годы ориентировался только на строительство жилья, оно было самым рентабельным, но уже приходится работать не только с заказчиком и застройщиком, а и с подрядчиками, искать другие направления в строительстве для приложения усилий.
 |
Директор ООО "Финансово-строительная группа" Владимир Лепесей:
Конечно, мы будем начинать строить новые дома! Но нужно решить организационные и финансовые вопросы государственной помощи строителям. Например, не решена проблема получения техусловий. Эта проблема вообще не дает ни одной эксплуатирующей организации возможности выдать техусловия для строительства – ни по электроснабжению, ни по водоотведению… Этот вопрос в любом случае проявится, когда мы начнем строить.
А нынешнее затишье дает возможность более качественно обучить персонал. Мы начали проводить тренинги с проектировщиками, инженерами по ТО, с технадзором, с прорабами и мастерами. Та гонка, которая была в прошлом году, не давала времени обучиться.
Строительство жилья в объеме производства "Финансово-строительной группы" занимало 15%. Остальное – промышленная и коммерческая недвижимость. Сейчас идут переговоры с тремя потенциальными инвесторами. Один из них ведет речь о строительстве стекольного завода в Харьковской области. Бюджет огромный, территория завода огромная. И на сегодня они не отложили вопрос строительства, они его притормозили. Все ждут выборов.
 |
Генеральный директор корпорации "ДоброБуд" Геннадий Мануйлов:
Объемы в строительстве объектов социальной сферы, на котором специализируется наша компания, тоже снизились. Сейчас мы строим Центральную районную поликлинику в г.Дергачи, ведем строительство жилого дома в г.Краснокутске. Сегодня наша корпорация работает, мы сохранили коллектив профессионалов, и это главное.
 |
Первый заместитель председателя правления ОАО "Трест "Жилстрой-1" Валерий Арутюнов:
Строительство новых объектов мы неначинаем и не планируем, потому что сейчас на это нет средств. Мы прекрасно понимаем, что любой объект будет строиться 2-3 года, и если рассчитывать только на оборотные средства компании, то их на 2-3 года не хватит. Но дефицит жилья обязательно возникнет, и ситуация изменится. Вот скажите, где сейчас можно купить одно- или двухкомнатную квартиру в сдаваемом в этом году доме? Нигде. В 2010 г. проблема будет еще острее, и цены на квартиры поднимутся.
На темпы строительства Харьковской областной филармонии кризис не повлиял. Усилиями Харьковской облгосадминистрации строительство финансируется, и работы выполняются в полном объеме. При сохранении нынешних темпов строительства филармония будет полностью введена в эксплуатацию уже в 2010 г.
 |
Директор ОАО "МЖК "Интернационалист" Сергей Курило:
Мы строим жилье в с.Циркуны Харьковского района (недалеко от Северной Салтовки). 17 лет назад нам выделили 25 га земли, 13 га уже застроено. Мы рассчитываем через 8 лет закончить строительство микрорайона "Интернационалист". У нас есть свои планы, есть наработки на дальнейшее строительство, проектные работы выполнены, земельный участок подготовлен, и мы готовы продолжать. Раньше строили 12- и 16-этажные дома, но сейчас решили, что выше 9-этажных строить не будем.
В апреле 2009 г. мы сдали в эксплуатацию 9-этажный трехподъездный дом. К сдаче дома в нем уже не было свободных квартир. Сейчас строится только один дом. Его планировали сдать в 2009 г., но из-за ГАСКа мы перенесли ввод на следующий год. Построено уже 4 этажа дома. Продажи в нем идут хорошо, свободные квартиры еще есть.
Печально то, что в 2009 г. мы не начали строительство ни одного дома. Я не уверен, что мы будем закладывать какой-либо дом в следующем году. Дома, которые сегодня строятся, в следующем году будут проданы, и через два года продавать в Харькове будет нечего. Но я уверен, что мы преодолеем кризис.
О государственной программе финансирования достройки жилья с 70%-й степенью готовности
В области есть 7 объектов, которые прошли по схеме участия в этой госпрограмме все инстанции, но застройщики не получили пока ни копейки денег. На эту программу было потрачено много труда и времени, была масса проверок, инспекций, был выигран конкурс в министерстве.
Заместитель управляющего АО "Жилстрой-2" Александр Федорец:
От Харьковской области в программе участвовало 5 строительных организаций. Конкурс состоялся две недели назад, но после него президент Украины отменил решение правительства о господдержке, и вопрос выделения средств на достройку домов с 70%-й степенью готовностью не решен. Дана команда Нацбанку не выделять средства на программу.
"Жилстрой-2" является участником программы. В заявленном на участие в программе доме осталась одна свободная квартира, которая практически на днях будет продана, то есть необходимость в госпомощи отпала. Я думаю, что с такими темпами эта программа работать не будет.
 |
Директор ООО "Макрокап Девелопмент Украина" Дмитрий Кутовой:
Изначально, когда правительственная программа финансирования достройки жилья с 70%-й степенью готовностью только разрабатывалась, было понятно, что она нежизнеспособна. За время, отведенное министерствам для проведения всех процедур, было невозможно отобрать проекты, которые могли бы быть достроены с этой помощью, и никогда не был понятен источник средств программы. Эта программа с тем объемом финансирования, о котором шла речь, в принципе не решает ни одной глобальной задачи. Это всего лишь попытка продемонстрировать некое желание помочь отрасли выжить. Сейчас я готов поспорить с кем-нибудь на бутылку хорошего виски, что денег в этой программе не будет, потому что их в принципе не будет накануне выборов. И не может строитель вечно ждать подачек от государства. Квартиры, которые должны были достраиваться за счет бюджетных средств, будут достроены за счет внутренних ресурсов предприятий, и скоро правительство сможет рапортовать, что программа выполнена.
Директор ООО "Финансово-строительная группа" Владимир Лепесей:
В госпрограмму был включен один дом, который строит наша компания - в пос.Солницевка. Мы уже ввели его в эксплуатацию, не дожидаясь бюджетных денег, так как понимаем, что их не будет.
Первый заместитель председателя правления ОАО "Трест "Жилстрой-1" Валерий Арутюнов:
Трест "Жилстрой-1" выиграл тендер на достройку жилого дома в рамках госпрограммы. Естественно, мы понимаем, что никто ее финансировать не собирается. Но объект и так уже почти готов. Он находится под кровлей, установлены окна и двери. В конкурсе мы принимали участие, чтобы заявить о себе, а не в надежде получить помощь от государства.
О взаимоотношениях строителей с "Укргосстройэкспертизой" и ГАСКом
Из-за действий ГАСКа мы не начали в 2008 г. строительство трех объектов, хотя была проведена их инженерная проработка, были кадры и финансы, земельный участок и результаты экспертиз. Если бы не действия ГАСКа, мы бы начали строительство, были бы совершенно на другом уровне и достраивали бы объекты.
 |
Есть общая проблема с государственным регулированием. В период кризиса все силы государства бросаются на поддержку отрасли, а у нас есть проекты, которые начинали строиться в 2008 г., но были приостановлены действиями ГАСКа. Сегодня есть проблема с "Укргосстройэкспертизой". Они нанесли нам гораздо больший урон, чем финансовый кризис, о котором мы так долго говорим. Потому что в тот момент были оборотные средства, которыми нужно было правильно распорядиться, и сейчас мы бы продолжали строительство.
Директор ООО "Макрокап Девелопмент Украина" Дмитрий Кутовой:
Нужно ставить вопрос о прекращении работы государственной компании "Укргосстройэкпертиза" в качестве отпочкованной структуры с самостоятельными возможностями ведения бизнеса. А уже потом думать о том, как проводить экспертизу, для чего она нужна и кто и за какой счет должен ее проводить. Это отдельная тема, над которой работает наша ассоциация.
У нас изначально были проблемы с "Укргосстройэкспертизой" и ГАСКом по поводу проекта "Павловка Риверсайд Парк" в Харькове. Пользуясь лазейками в законодательстве, мы провели большой объем работ, но проект до сих пор находится в "Укргосстройэкспертизе". Я не понимаю, как можно получить заключение "Укргосстройэкспертизы" без коррупционных действий.
Директор ООО "Финансово-строительная группа" Владимир Лепесей:
Мы планируем построить объект в 28 тыс.кв.м, есть финансовые и материальные ресурсы, но мы не можем начать. Одна экспертиза в "Укргосстройэкспертизе" дала отрицательный результат, мы отдали проект на вторую экспертизу, и снова ответ отрицательный. И что интересно, нет ни одного замечания, которое не позволило бы дать положительный ответ. Мы обратились с письмом к губернатору, председателю Харьковского облсовета, в Киев написали, но воз и ныне там. Нам рекомендовали заключать договоры с юридической фирмой братьев Веприцких на сопровождение проектов. Но мы дважды заплатили уже за экспертизу и не можем начать работу!
О коммерческой недвижимости
Директор ООО "С-Инвест" Игорь Милехин:
У коммерческой недвижимости всегда есть перспективы, и инвесторы это понимают. Представители финансовых структур, например, Великобритании, выходят на нас со своими предложениями по вложению средств в развитие офисной недвижимости. Сейчас спрос на недвижимость имеет характер отложенного, однако на этом рынке есть определенные движения финансов.
Отложенный спрос обязательно реализуется в реальные инвестиции, ведь торговые, промышленные и другие компании развиваются, им нужно переходить из подпольных офисов в цивилизованные и жить в 21-м веке.
Недвижимость является единственным надежным инструментом инвестирования в нашей стране: ни валютные средства, ни банковские депозиты, ни ценные бумаги не защищены настолько, насколько защищена недвижимость.
Коммерческая недвижимость – это продукт, который не терпит резких движений. Кризису только год, а создать любой объект недвижимости – это минимум 5 лет, а его окупаемость – еще 5-10 лет. Деньги в недвижимость вкладывали, вкладывают и будут вкладывать всегда, особенно в периоды, когда она дешевела. Поэтому сейчас инвесторы сильно оживлены, ведется большая работа, просто эту работу мы увидим через несколько лет в виде законченных объектов.
Харькову нужны офисы класса "А", у города большой потенциал. Объект коммерческой недвижимости "Бриллиантовый город" востребован, и он будет достроен. Сейчас происходит смена партнера: мы строили "Бриллиантовый город" за банковские средства, а сейчас подписываем договор с инвесторами и будем завершать строительство за инвестиционные деньги.