STATUS QUO

Реконструкция недвижимости по-харьковски: плюсы, минусы, подводные камни для инвесторов

Помимо возведения новой недвижимости с нуля в Харькове, как и в любом крупном городе с плотной застройкой, становятся все актуальнее проекты реконструкции старых объектов. Так, относительно недавно застройщик «Металлист» перестроил панельный дом и предлагает харьковчанам жилье в одноименном жилом комплексе на улице Плехановской вблизи метро «Спортивная». А девелопер «СтройСити» этой весной сдает в эксплуатацию свой проект — IT-парк Manufactura. Компания реконструировала мельницу, создав креативное пространство для бизнеса и достроила рядом еще несколько зданий, в том числе жилые и торговые объекты. И подобные примеры вовсе не единичны для Харькова.

Подробнее о двух этих проектах и специфике реконструкции мы и расскажем в этом материале.

Реконструкция: все «за» и «против»

Реконструкция — весьма многозначительный термин, под которым понимается внесение изменений в изначальную планировку. А это и модернизация, и исправление различных дефектов или недочетов, и расширение пространства (включая наращивание этажности).

Когда речь идет об изменениях, которые затрагивают старые и ветхие здания, то не стоит путать реконструкцию с реставрацией. Под последней понимается восстановление исходного облика объекта, который, как правило, имеет важное историко-архитектурное значение.

В свою очередь реконструкция — это прежде всего комплекс строительных и других работ, нацеленных на качественное изменение здания. Тут в приоритете, как правило, именно функциональные параметры, а внешний вид может быть вторичен. Хотя при должном подходе, в ходе реконструкции достигается и цель визуального преображения, в том числе с сохранением культурной аутентичности.

К распространенным видам работ при реконструкции старой недвижимости относят следующее:

  • частичная или полная реорганизация внутреннего пространства объекта;
  • замена или капитальный ремонт имеющихся инженерных коммуникаций;
  • усиление несущих конструкций;
  • переоборудование помещений;
  • выполнение дополнительных строительных работ, в том числе пристройка или увеличение этажности (надстройка).

Зачастую в ходе реконструкции из исходных элементов здания сохраняются только несущие объекты, включая плиты перекрытия, стены и лестничные пролеты, а все перегородки, коммуникации, отделку заменяют. Нередко кардинально меняется и исходное назначение объекта.

Реконструированные здания имеют схожие цены с новостройками для продажи и аренды. К их явным плюсам относятся абсолютно новые коммуникации (за исключением газа, который, как правило, не подводится, если его не было изначально), привлекательный внешний вид, наличие всей необходимой инфраструктуры поблизости, высокая ликвидность на фоне старых построек. Иногда к ним добавляются и другие преимущества, включая максимально удобные планировки и использование современных технологий строительства, включая вентилируемые фасады, энергосберегающее остекление, обустройство систем вентиляции и кондиционирования и т.д. Правда, последние моменты остаются исключительно «на совести» застройщика.

Рассмотрим два примера реконструкции в Харькове подробнее.

IT-парк Manufactura

Кто реконструирует: компания «СтройСити».

Где находится объект: ул. Чигирина, 13 (возле Харьковской набережной).

Что тут было раньше: на месте IT-парка Manufactura находилась мукомольная фабрика. Ее возвели в 1886 году. Мельница была оснащена паровой машиной, благодаря чему она была важным автоматизированным предприятием для Харькова.

Что тут будет: креативное бизнес-пространство «Space». «Мельницу» превратили в офисное здание в стиле Лофт. Застройщик сохранил оригинальный облик объекта, соответствующий духу исторического центра Харькова, адаптировав помещение под современные реалии. Так, за метровыми стенами из красного кирпича теперь скрываются не тюки с мукой, а офисы Open Space, серверные и другие помещения.

Помимо этого поблизости достроены и другие объекты, формирующие инновационный офисный квартал с эксклюзивной эко-системой для работы, жизни и полноценного отдыха;

  • это 10-этажный многофункциональный комплекс «Place», создающий все условия для продуктивной коммерческой деятельности;
  • резиденция «Home», предоставляющая комфортное жилье свободной планировки;
  • многофункциональное здание «Next», в котором объединена не только жилая и офисная недвижимость, но и множество объектов инфраструктуры, начиная от магазинов и заканчивая фитнес-центром, банковскими отделениями, салонами красоты, бутиками, дизайнерскими студиями и т.д.

Для кого? Это подходящее место для стартаперов, программистов и всех специалистов IT-сферы, которым необходим продолжительный и результативный коворкинг. Девелоперская компания «СтройСити» позиционирует IT-парк Manufactura в качестве инновационного пространства для естественного построения профессиональных отношений: нахождения бизнес-партнеров, клиентов, работников и работодателей.

Отзывы и награды: IT-парк Manufactura летом 2019 года получил диплом лауреата премии Business Olimp Awards, выиграв в номинации «Лучший проект IT-недвижимости 2019 года». В 2020 году «Мануфактура» оказалась единственным объектом из Харькова, который был номинирован престижным специализированным изданием Commercial Property и в результате вошел в ТОП-3 лучших проектов страны в категории «Реконструкция/Редевелопмент». Отзывы о проекте активно появляются в последнее время, они преимущественно позитивные.

Когда реконструкция завершится: весной 2020 года.

ЖК «Металлист»

Кто реконструирует: застройщик «Металлист».

Где находится объект: ул. Плехановская, 92а (возле стадиона «Металлист» и станции метро «Спортивная»).

Что тут было раньше: три 16-этажных панельных дома, в том числе гостиница с одноименным названием и два объекта, которые до начала реконструкции преимущественно сдавались под офисы.

Что тут будет: три жилых здания с одно- и двухкомнатными квартирами (площадь от 35 до 56.5 м2). В каждом здании предусмотрено по 2 лифта. Квартиры подготовлены к выполнению ремонта: наружное утепление стен и внутренние штукатурные работы уже сделаны. Все старые коммуникации заменены, а новые инженерные сети и электричество уже заведены в каждую квартиру. Заявлена огражденная территория, детские площадки и парковка поблизости. Среди достоинств выделяется выгодное расположение вблизи двух станций метрополитена («Спортивная» и «Метростроителей») и наземными транспортными развязками. Недалеко также находятся несколько школ и детских садов, магазины.

Для кого? Застройщик позиционирует ЖК «Металлист» в качестве доступного жилья для решения собственных жилищных задач или сдачи в аренду.

Отзывы и награды: номинаций или наград у жилого комплекса нет. Отзывов в сети уже достаточно много, они преимущественно позитивные. Из плюсов выделяют демократичные цены, неплохое месторасположение, частичный ремонт (наличие штукатурки). К недостаткам относят возможный шум, в том числе из-за близости трамвайных путей и стадиона «Металлист».

Когда реконструкция завершится: первый дом из трех введен в эксплуатацию в первом квартале 2020 года.

Глобальные выводы оставляем за читателем. Просто резюмируем, что эти проекты очень разные, а чуть ли не единственное, что их объединяет — это именно реконструкция.