STATUS QUO

Покупка квартиры в новостройке по инвестиционному договору: плюсы и минусы схемы

В чем преимущества приобретения недвижимости через институты совместного инвестирования и какие риски несет покупатель, заключая такую сделку.

В Украине существует 8 основных схем инвестирования в первичную недвижимость. Половина них прописана в Законе Украины «Об инвестиционной деятельности», остальные прямо не предусмотрены, но и не запрещены. Совместно с экспертами портала новостроек Bild.ua и юристом Владимиром Копотем мы подготовили обзор каждого способа инвестирования в первичную недвижимость. «Билд» стал первым в Украине ресурсом, где каждая новостройка отмечена индексом надежности, а по любой новостройке страны можно заказать детальный отчет — документ, который содержит полную информацию о разрешительных документах по проекту и репутации застройщика.

Регламентированные законодательством схемы инвестирования в недвижимость:

  • институты совместного инвестирования;
  • фонд финансирования строительства;
  • фонд операций с недвижимостью;
  • договор купли-продажи целевых облигаций.

Схемы, которые не регулируются законами, но и не запрещены в Украине:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • жилищно-строительные кооперативы;
  • договор купли-продажи;
  • форвардный контракт, деривативы.

Как происходит покупка квартиры через институт совместного инвестирования

Застройщик не имеет права напрямую заключать с покупателем инвестиционный договор, поэтому сделка проходит с привлечением институтов совместного инвестирования (ИСИ).

ИСИ — это фонды, которые принимают инвестиционные взносы от покупателей недвижимости, чтобы направить их на финансирование строительства и получить прибыль. Активы фонда находятся в совместной собственности всех инвесторов и каждому из них принадлежит определенная доля средств. Все они имеют одинаковые права и несут одни и те же риски. Средства, которые находятся в фонде, не подлежат налогообложению.

От имени фонда действует еще профессиональный участник рынка ценных бумаг — компания по управлению активами (КУА), деятельность которой контролирует наблюдательный совет фонда.

Фонды бывают двух видов — паевые (ПИФ) и корпоративные инвестиционные фонды (КИФ).

ПИФ — это совокупность активов, которые принадлежат инвесторам и находятся в управлении КУА.

КИФ — это институт совместного финансирования, организованный в форме открытого акционерного общества. В отличие от паевого фонда, он создается не управляющей компанией, а третьи юридическим лицом. КИФ самостоятельно определяет, в проекты какого застройщика вкладывать средства.

«Застройщик заключает договор с финансовой компанией (КИФ или (КУА), которая организовывает фонд по привлечению денег инвесторов, — рассказывает Владимир Копоть. — Покупатель квартиры подписывает инвестиционный договор, предметом которого выступает участие в строительстве дома. Фонд оформляет право собственности на свое имя, а по окончанию строительства и после введения дома в эксплуатацию подписывает с инвестором договор купли-продажи».

Владимир утверждает, что покупка жилья через ИСИ чем-то напоминает более распространенную схему инвестирования через фонды финансирования строительства (ФФС), но отличается двумя важными моментами:

  • ИСИ могут начинать привлечение средств частных инвесторов до получения разрешительных документов на строительство;
  • инвестиционный договор очень похож на предварительной с той разницей, что заключается не с застройщиком, а с фондом.

Плюсы покупки квартиры через ИСИ по мнению юриста:

  • деятельность компаний, которые обслуживают ИСИ контролируется Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;
  • деньги, инвестированные в ИСИ могут пойти только на строительство и никуда более;
  • ИСИ контролирует процесс строительства и может заменить подрядчика, если тот не укладывается в график или недобросовестно выполняет свою работу.

Минусы схемы:

  • инвесторы не могут контролировать процесс строительства и предъявлять претензии, если застройщик нарушает сроки;
  • не все застройщики прописывают переход от инвестиционного договора к договору купли-продажи, что чревато увеличением стоимости квадратного метра;
  • для начала привлечения средств на строительство дома разрешительные документы необязательны;
  • при заключении договора купли-продажи инвестор дополнительно оплачивает сбор в пенсионный фонд и услуги частного нотариуса, которого определяет фонд.

На что обратить внимание при подписании инвестиционного договора:

  • связь между застройщиком и ИСИ — наличие договора между ними;
  • полномочия участников сделки;
  • сроки ввода в эксплуатацию;
  • порядок подписания договора купли-продажи;
  • механизм расторжения договора и возврата денег инвестору.