Что придет на смену привычным кирпичным и панельным домам и есть ли жилье эконом-класса в центре города? Об этом и многом другом – в разговоре с руководителем девелоперской компании "Мегаинвестстрой" Юрием Животченко.
Новые технологии в строительстве
Кто строит
- Жилье в Харькове сейчас активно строят "Жилстой-1", "Жилстрой-2", "Мегаинвестстрой", Куряжский домостроительный комбинат, "Флас" и еще несколько компаний, которые восстанавливаются после кризиса. Динамика последних нескольких лет выглядит так: в 2008 году было сдано в эксплуатацию 222 тыс. кв. м жилья, в 2009-м – 427 тыс. кв. м, 2010-м – 416 тыс. кв. м, 2011-м – 334 тыс. кв. м, 2012-м – 379 тыс. кв. м.
В этом году, скорее всего, будет сдано примерно столько же - около 385 тыс. кв. м. Речь идет и о частных, и о многоэтажных домах.
Как строят
- Сейчас используются три основные технологии строительства многоэтажных домов: панельное строительство, монолитно-каркасное строительство и строительство из силикатного и красного кирпича. Все эти технологии традиционны и были освоены довольно давно. Из кирпича строят "Жилстрой-1" и "Флас". Панельное строительство практикует Куряжский домостроительный комбинат (КДСК). Это оптимальная технология по скорости возведения объекта, потому что чем выше скорость строительства, тем ниже его себестоимость. Но с другой стороны, у покупателей отношение к панельным домам неоднозначное: считается, что в "панельках" холодно, хотя современные технологии позволяют утеплить до стены из любого материала. "Жилстрой-2" занимается монолитно-каркасным строительством.
Кирпич
- Отмечу сразу, что недостатка либо дефицита кирпича нет: в области работают два кирпичных завода. Но есть другие нюансы. И проектанты, и строители сходятся во мнении, что из кирпича имеет смысл строить здания, которые ниже 10 этажей. Выше – невыгодно. Все, что выше, целесообразнее строить по монолитно-каркасной технологии. Дело в том, что чем выше здание, тем толще должны быть стены, чтобы выдерживать нагрузки. Это означает больший расход материала. Например, в нашей 16-этажке "Солнечный дом" стены на нижних этажах пришлось делать толщиной 80 см.
И еще два момента. Во-первых, строительство дома из кирпича занимает больше времени, чем монолитно-каркасное. И во-вторых, имеет место дефицит каменщиков, который особенно остро чувствуется летом, в период активизации строительных работ.
Монолитно-каркасное строительство
- С компонентами монолитно-каркасного строительства проблем тоже нет – несколько железобетонных заводов вполне справляются со спросом. Другие преимущества этой технологии - на строительной площадке задействовано меньше людей, чем при строительстве кирпичного дома. Монолитчики в теплое время года быстро возводят каркас здания, и почти сразу можно приступать к устройству стен. Они не несут нагрузки, поэтому делаются из пеноблока, который легче кирпича. Это дает возможность облегчить и утеплить конструкцию. Еще один плюс – при "монолите" у архитекторов большая свобода маневра в вопросе изменения планировки квартир. Но есть у технологии и недостаток: уже на этапе строительства может оказаться, что потребуется больше бетона, чем было заложено в первоначальную смету.
В целом, в каждой технологии есть свои преимущества и недостатки. Кирпичное строительство дешевле, но дольше, а монолитное - быстрее и проще, но дороже. И, кстати, год от года не становится дешевле. К примеру, цена на бетон за прошлый год выросла на 10-15%. А металл в 2011-м стоил 4500 гривен за тонну, а сейчас 5500 – 6000 гривен за тонну.
Новые технологии
- Есть и совсем новые способы строительства. "Мегаинвестстрой" присматривается к каркасным технологиям "КУБ-2,5" и "АРКОС".
"КУБ" – это российская технология, которая позволяет возводить здания высотой до 15 этажей. С завода поставляются плиты перекрытия и колонны. Шаг колонн - фиксированный и составляет шесть метров. Изменить его нельзя, но, в принципе, шестиметрового шага достаточно для реализации любых задумок архитекторов. Ведь мы собираемся строить жилье эконом-класса - тут особые изыски не нужны.
Так вот, на заводе производят железобетонные колонны и плоские панели перекрытия. Колонны устанавливают на фундаменте. На каждую колонну, высота которой - два этажа, насаживают надколонную плиту, в центре которой специально для этого сделано отверстие. Потом конструкции сваривают и бетонируют шов. Еще используются другие элементы – например, межколонные и средние плиты, но главное - после бетонирования получается монолитная конструкция.
Плюсы этой технологии: во-первых, все детали поставляются с завода, так что на площадке не нужны трудоемкие работы с опалубкой. Во-вторых, при таком строительстве не используются ригели, то есть опорные балки. Благодаря этому сохраняется эстетика помещений, экономится материал и внутреннее пространство квартир.
Третье преимущество "КУБА" связано с проблемами проектирования домов. Наши проектировщики зачастую перестраховываются, и для большей прочности зданий закладывают в конструкцию немного больше материалов, чем нужно. Это делает строительство дороже. Но если рассматривать технологию "КУБ", то тут точность сметы очень велика и дополнительных расходов не будет.
Четвертый момент - технология "КУБ" гарантирует очень привлекательную скорость строительства: полтора месяца нужно на производство конструкций на заводе и еще полтора – на монтаж конструкций. В итоге себестоимость производства может подешеветь на 10% только благодаря экономии материалов, плюс доход за счет ускорения оборота средств.
И еще одно преимущество, связанное с предыдущим, – человеческий фактор: очень быстро люди увидят не строительную площадку, а уже готовое здание. Конечно, квартиры в таком проекте будут раскупать охотнее.
Касательно строительной системы "АРКОС". Она широко используется в Беларуси и России и позволяет строить более высокие здания, чем "КУБ". От "КУБа" она отличается тем, что возможны разные варианты шага колонн. Кроме того, "АРКОС" предусматривает использование опорных балок.
Обе строительные системы дешевле обычного монолитно-каркасного строительства, так как строительство идет быстрее, при этом затраты материалов - бетона и стальной арматуры - меньше.
Мы хотим попробовать технологию "КУБ" в каком-то из своих проектов. В Полтаве по этому принципу уже построили несколько домов. Мы закажем их железобетонному комбинату конструкции для одного дома, привезем их и соберем здесь. Если нам понравится, то, может быть, мы запустим в Харькове производство таких домов.
Иностранные технологии
- В последнее время много говорят об итальянских технологиях строительства, но я бы относился к ним с осторожностью, как и к технологиям других стран с теплым климатом. Для нас скорее подошла бы финская разработка или та, которую применяют в Германии. Они чем-то похожи на наше панельное строительство, но есть и отличия. В чем суть: на заводе делают части перекрытий и колонн с выпусками арматуры. При монтаже конструкции соединяют, сваривают и бетонируют проемы. Получается почти монолит, но при этом - конструкция сборная.
Новые технологии - не панацея
- Тем не менее, даже если все начнут использовать новые, более быстрые и экономные технологии, проблемы не исчезнут. Сейчас строительство жилья сдерживается подведением коммуникаций. Все, что можно было застроить с минимальными затратами на коммуникации, уже застроено. Электроподстанции рассчитаны на определенную мощность, и если ее не хватает, то нужно строить новые. Канализационные коллекторы тоже не были рассчитаны на такое количество новых пользователей. Их строили в 50-х годах и не могли даже представить, что и сколько будут сбрасывать туда в наше время.
В последнее время государство решило поддержать застройщиков. Планировалось, что коммуникации будут подводить предприятия, которые оказывают услуги водоснабжения, канализации, теплоснабжения и др. Но на практике это новшество не применяется, что и тормозит строительство жилья. Например, застройщик получил участок для возведения жилого квартала, а коммуникаций нет. Можно начать со строительства одного дома и, получив доход, инвестировать его в строительство другого дома. Но не будем же мы, планируя строить район, тянуть коммуникации для одного дома. Нужно сразу инвестировать в мощные кабельные сети, коллекторы и прочее, рассчитанные на целый микрорайон. Таких денег у застройщиков нет.
Новые подходы к строительству
- С самого начала "Мегаинвестстрой" ориентировался на рынок недорогой недвижимости: как показал опыт, он куда "живее" рынка недвижимости элитной. Наш основной принцип, если хотите – кредо, - строить жилье для жизни. Мы хотим предложить потенциальным покупателям не абстрактные "квадратные метры", а действительно удобные квартиры. Поэтому каждый наш дом не просто рассчитан на конкретный сегмент покупателей, но и имеет свою "фишку".
Первый объект мы построили в 2008 году – это "Солнечный дом" на ул. Гвардейцев-Широнинцев. Это первая в Харькове кирпичная 16-этажка. Дом находится в исключительно удобном месте с развитой транспортной инфраструктурой. Все квартиры там давно распроданы. Буквально через дорогу от этого дома строится еще один – 9-этажный, с подземным паркингом и двумя этажами, которые будут отданы под коммерческие помещения.
Другой наш проект – трехэтажный кирпичный дом в центре, на ул. Фейербаха. Почему-то бытует стереотип, что квартиры эконом-класса есть только на окраинах и в спальных районах, а центр города – это территория элитного жилья. Но на самом деле, есть покупатель, который хочет жить в центре, но ему не нужны сотни квадратных метров. Все, что ему остается, - квартиры в старых домах. ""Мегаинвестстрой" предложил альтернативу – эконом-класс в центре города. В доме на Фейербаха - однокомнатные квартиры площадью 28 - 52 квадрата, которые при желании можно объединить и получить двух- и трехкомнатные. Например, это очень удобно молодым людям, которые еще не создали семью, но хотят жить отдельно от родителей. Зачем им большая квартира? Хватит и 30 метров. Но если нужна квартира для семьи, мы готовы сделать перепланировку. Еще одна "фишка" этого дома – автономное отопление: там работает крышная котельная.
Дом на перекрестке Верхней Гиевской и Елизарова, недалеко от метро "Холодная гора" - это вообще сплошные инновации. Во-первых, в каждой квартире - автономное отопление с импортным двухконтурным котлом, что при нынешних ценах на тепло и горячую воду позволяет ежемесячно экономить сотни гривен. Жильцы могут поддерживать в своих квартирах любую температуру, какая им нравится, и не зависеть от соседей, превратностей отопительного сезона или отсутствия горячей воды в городской сети. Во-вторых, все квартиры на первых этажах имеют отдельные входы. В-третьих, внутренний двор обнесен забором, есть отдельная придомовая территория с наземными гаражами. В-четвертых, удобное место – Холодная Гора: это не центр, но район с очень удобной транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. И все это остается в ценовом сегменте эконом-класса – предлагаются только одно- и двухкомнатные квартиры небольшого метража.
Буквально этим летом мы хотим сдать кирпичную 9-этажку на Салтовке - на улице Механизаторской. Там тоже есть квартиры разной площади, подземный паркинг, а сам дом стоит недалеко от метро "Академика Павлова".
В 602-м микрорайоне, на проспекте 50-летия ВЛКСМ, по монолитно-каркасной технологии мы строим 24-этажку эконом-класса с подземным паркингом. Там будут однокомнатные (42 - 44 кв.м), двухкомнатные (56 - 72 кв.м) и трехкомнатные (107 кв. м) квартиры, подземный паркинг, в каждом подъезде – по три лифта. Удобный, обжитой район и удачные планировки квартир дают уверенность в том, что и эта недвижимость найдет своего покупателя.
Потом, как я уже говорил, мы хотим построить дом по технологии "КУБ". Это довольно амбициозный проект. Еще рассматриваем возможность сотрудничества с компанией "Форт-Пост" - по реализации строительства дома на проспекте Победы. Это нужно, потому что пока что в нашем портфеле нет предложений жилья на Алексеевке.
В общем, главная стратегия удачной жилищной программы – строить жилье для максимально широкого круга покупателей, не уходя в "элитность". Потому что, как показал опыт последних нескольких лет, интерес к недвижимости может меняться в зависимости от общей экономической конъюнктуры. Но никакая конъюнктура не остановит процесс покупки жилья для жизни.
 |
 |
 |
 |
 |
|