Коррупция и дефицит бюджета настолько опротивели киевским чиновникам, что они вступили в беспощадную борьбу с этими порочными явлениями, в частности, в сфере аренды государственной собственности.
Верховная Рада, Кабинет министров и Министерство финансов Украины (кому же, как не этим организациям, беспокоиться о нравственности и пополнении бюджета) в конце 2006 г. и в начале 2007 г. издали несколько законодательных актов, призванных оптимизировать работу по сдаче в аренду госимущества, а также реализации недостроенных объектов. На мой взгляд, акты вполне демократичны и логичны – в частности, предписывающие проводить конкурсы на право аренды госимущества. Если бы они появились лет 10 назад, когда государственной недвижимости было побольше, цены бы им не было! Ведь в ходе конкурса по передаче в аренду помещений о наличии свободных для аренды площадей оповещается широкий круг предпринимателей, и стоимость аренды приближается к рыночной.
Конструкция чем-то напоминает кентавра, сверху - государство, остальное - рынок (а может, наоборот, кто знает, исследование этой проблемы выходит далеко за рамки статьи об аренде госимущества). Сколько недополучил государственный бюджет из-за того, что конкурсы введены через 15 лет после начала приватизации, остается только гадать. А вот как отреагировал рынок на оптимизацию в сфере аренды госимущества, рассказал профессионал в этой сфере – первый заместитель начальника регионального отделения Фонда государственного имущества(ФГИ) Украины по Харьковской области Юрий Васильевич Божков.
 
- Что нового в сфере аренды госимущества появилось в 2007 г.?
- С начала 2007 г. вступило в силу 12-е изменение к постановлению Кабинета министров Украины от 4 октября 1995 г. №786 "О методике расчета и порядке использования платы за аренду государственного имущества", которое узаконило повышение процентных ставок за аренду госимущества. Больше всего "пострадали" игорные и увеселительные заведения, для которых размер арендной ставки теперь составляет 100% от коммерческой стоимости здания. Арендаторов - владельцев увеселительных заведений немного. В основном же помещения арендуют для производственной деятельности. Для этой категории арендаторов ставки возросли в 1,5 раза (до 15%.). Арендные ставки помещений под склады составляют 12%. Самые низкие арендные ставки - 1% - утверждены для социально незащищенных граждан.
Мы своевременно проинформировали арендаторов о необходимости перезаключения договоров аренды, и, в основном, арендаторы согласны с предложенными условиями, но некоторые планируют обжаловать применение новых арендных ставок в суде. Шансов у них немного, ведь порядок применения новых ставок арендной платы согласован в Министерстве юстиции Украины и этим порядком определен перерасчет, проводимый с 1 января 2007 г., возможность изменения ставок предусмотрена и законодательством.
В связи с перерасчетом арендной платы у некоторых арендаторов возникла задолженность. Дело в том, что производственники с начала года включили арендную плату в себестоимость продукции по старым ставкам, и теперь их вынуждают компенсировать разницу за счет своей прибыли. Ведь в основном заключаются долгосрочные договоры, где цена продукции фиксирована. Например, цехи по производству пластиковых окон заключают договоры со строительными организациями. В отношении увеселительных заведений возникает вопрос: что выгодно - заплатить за год аренды полную стоимость помещения или взять кредит и купить аналогичное? Возможно, государственная политика направлена на выведение увеселительных заведений из города, и это оправдано идеологически и политически. Но наполнению государственного бюджета такие решения не способствуют.
И еще одно новшество. С 1 января 2007 г. новые договоры аренды должны заключаться только на конкурсной основе.
 
- Были ли уже проведены конкурсы?
- Прошли первые 25 конкурсов по передаче в аренду нежилых помещений. Торги были организованы в соответствии с требованиями законодательства, в прессе была опубликована вся необходимая информация и все желающие могли принять участие в аукционах. Но состоялось только 13 конкурсов, на 12 не поступило ни одной заявки.
Возможно, что наши потенциальные арендаторы недостаточно изучают информацию регионального отделения, размещенную в Интернете, опубликованную в газетах "Слобідський край" и "Ведомости приватизации".
Что касается объявлений в газетах, то до 15 июня публикации обо всех конкурсах шли обязательно через центральную прессу, т.е. газету "Ведомости приватизации".
Теперь же по ряду объектов разрешено давать объявления о конкурсе только в местной прессе. Хотя без коллизий здесь не обошлось. Нам разрешено публиковать объявления в местных газетах, но указано, что конкурсы об аренде помещений в центральной части города должны освещаться в центральной прессе - газете "Ведомости приватизации". Что считать центральной частью города, например, Харькова, - не указано. Мы направили письма главному архитектору города и области, чтобы они нам ответили, какими улицами ограничены центральные части городов, ведь в области не один город. Для нас это важно, так как публикация в центральной прессе займет больше времени, чем в местной. Для осуществления публикации в газете необходимо заключить договор о предоставлении информационных услуг, и на основании этого договора размещать информационные сообщения. Конкурс проводится через 20 дней после публикации.
 
- Выставлялось ли на конкурс имущество ГП "Харьковский метрополитен "?
- Метрополитен выставил 11 объектов, но ни один объект не заинтересовал арендаторов. Ведь это были не киоски, которые популярны, а магазины площадью по 20 кв.м, для которых получается слишком большая арендная плата - почти 2 тыс.грн. в месяц. Похоже, что метрополитен предложил не самые привлекательные объекты с целью попробовать, как они будут продаваться. В числе объектов - склад в районе ст. метро "Академика Барабашова" и столовая. Потенциальные арендаторы на эти объекты были, но отказались участвовать в конкурсах после того, как вышло постановление об увеличении ставок арендной платы. Понятно желание законодателя увеличить поступления в госбюджет путем увеличения арендных ставок, а в результате получилось, что арендаторы стали уходить с рынка госаренды.
 
- А почему такие популярные, как Вы говорите, киоски на станции метро "Южный вокзал" уже довольно давно пустуют?
- Да, несколько киосков на этой станции готовят к сдаче в аренду. Но все непросто, и ситуация нуждается в пояснении. Потенциальные арендаторы есть, и они планируют торговать продовольствием. Мы подготовили пакет документов и направили его на согласование в Минфин, откуда пришел ответ – торговлю разрешаем, но только не продовольствием. А в условия конкурса мы обязаны внести замечания министерства. Желающих торговать непродовольственными товарами пока нет и, скорее всего, их не будет. Ведь ставка аренды для безакцизной продовольственной группы товаров - 8%, продовольственной - 18%. Метрополитен обратился в министерство, но получил только устное разрешение на аренду помещений под торговлю продовольствием. Но нам нужно официальное! Сейчас идет переписка с метрополитеном и министерством, чтобы получить это официальное разрешение и провести конкурс.
 
- Сколько конкурсов на аренду планируется провести в этом году?
- Заявления поступают каждый день. Сейчас их около 600, 25 из которых мы уже отработали. Процесс подготовки документации занимает 3-6 месяцев, все зависит от того, сколько времени потребуется министерству, чтобы дать ответ. Планируется, что к концу года проведем около 1 тыс. конкурсов. Заявки направляет балансодержатель. Им может быть предприятие, организация, учебное заведение, у которого появилось свободное помещение, где можно разместить банкомат, автомат по продаже кофе или для пополнения счетов мобильных телефонов.
Раньше на предприятие приходили люди, которые хотят взять в аренду площади, договаривались с руководством и обращались к нам. Мы заключали договор, и арендатор приступал к работе. Теперь мы готовим конкурс, сообщаем всем, что, например, 2 кв.м планируется сдать в аренду, и потенциальный покупатель участвует в конкурсе на общих основаниях. Но из 25 конкурсов только на 3-х было больше одной заявки.
Видимо, идея была в том, чтобы исключить коррупцию, повысить поступления в бюджет. Ввели конкурс и увеличили ставки арендной платы. А получилось, что высокие ставки и затягивание конкурсной процедуры отпугивают предпринимателей.
Есть еще одна тонкость. Балансодержатель при объявлении конкурса не знает, кто станет победителем и будет работать на его территории. Есть вероятность получить проблемы в виде, например, неубранного мусора, задолженности по арендной плате или др. Сейчас предприятия уменьшили площади, которые выделяют для сдачи в аренду, так как готовы рискнуть только небольшими площадями. Очень много заявлений на аренду площадей для банкоматов и автоматов кофе. В частности, была проведена подготовка конкурса на установку автомата для пополнения счетов мобильных телефонов в Украинской государственной академии железнодорожного транспорта (заявление подавала киевская фирма). Уже прошла публикация в газете, но фирма отказалась от участия в конкурсе.
 
- Руководители ряда госпредприятий жалуются, что сдавать в аренду имущество невыгодно, так как в госбюджет отчисляется 70% арендной платы, а остаток едва покрывает расходы на содержание здания, вывоз мусора. Так ли это?
- Это не совсем так. Договор на аренду заключается отдельно, а на эксплуатационные расходы - отдельно (уборка, электричество, обеспечение водой и т.д.). Или вообще заключаются прямые договоры на поставку электричества и воды. Предприятию поступает 30% арендной платы, и чем же это невыгодно? Ведь площади простаивали бы. Единственная невыгода - это то, что неизвестно, кто придет в качестве арендатора.
 
- Кто же рекордсмен в Харькове по сдаче площадей в аренду?
- Больше всего из госучреждений сдает площади в аренду Институт метрологии, из вузов - Харьковский национальный университет им.В.Каразина. Университет сдает в аренду много площадей в главном корпусе и бывшем здании военного университета на пл.Свободы. Институты отличаются от остальных арендодателей тем, что у них много договоров, но площади небольшие - для банкоматов, ксероксов, киосков канцелярских товаров.
 
- Как платят аренду государственные предприятия?
- Государственные предприятия платят в соответствии с видом деятельности, а организации и учреждения, которые финансируются из государственного бюджета и арендуют государственное имущество, платят арендную плату в размере 1 грн. в год. Это сделано для того, чтобы не было лишних денежных потоков и было оформлено право пользования. Одно из составляющих договора аренды - наличие арендной платы.
 
- Как выбираются оценщики недвижимости?
- На конкурсной основе. Но это в том случае, если оценку проводит Фонд госимущества. Балансодержатель сам может провести оценку. Но мы все равно рецензируем отчет об оценке, проверяем, соответствует ли он требованиям методики.
 
- И какие же реальные цены?
- Сейчас киоск возле станции метро "Советская" или "Университет" стоит 1-1,5 тыс. долларов за кв.м. Если в среднем площадь киоска 3 кв.м, то получаем его стоимость - около 5 тыс.долл. Из этой суммы и рассчитывается стоимость аренды. Что касается недвижимости, то один из методов расчета коммерческой стоимости - метод аналогов. Раньше продажа недвижимости частично шла на черном рынке, то есть покупатель и продавец договаривались между собой и фиксировали в госструктурах неполную сумму покупки. Сейчас ситуация изменилась. Строятся новые дома, в которых, например, под торговые помещения отведены первые этажи, и относительно помещений в этих домах договоры заключаются через банки. Например, на ул.Чернышевского помещения на первых этажах новостройки официально продаются по 2 тыс.долл. за кв.м., и оценщик, проводя оценку рядом стоящего помещения, эту цену учтет, сделав, конечно, скидки на определенные условия, но разницы в 10 раз уже не будет. В общем, ставки аренды в сравнении с прошлым годом возросли в 1,5 раза за счет новой методики. Но разброс существенный.
Прослеживается четкая тенденция роста стоимости аренды помещений. Стоимость возросла в связи с новой методикой расчета ставок аренды и ростом коммерческой стоимости зданий. Тенденция также такова, что заявок становится больше, а арендуемые площади меньше, поэтому утверждать, что доходы от аренды возрастут, пока рано. Кроме того, сейчас сдаются объекты на окраине Харькова, в районах области. А там цена объектов меньше и сумма аренды тоже меньше.
Непродуманно, что затраты на организацию конкурса на аренду небольших площадей иногда превышают арендную плату за год. Конкурсы обходятся недешево. Достаточно посчитать стоимость одного часа рабочего времени 30-40 человек во всех задействованных министерствах и ведомствах. Было бы целесообразно ввести минимальную площадь, для аренды которой организовывается конкурс, например - 50 кв.м.
 
- Сколько средств было перечислено в госбюджет от аренды помещений в первом полугодии 2007 г.?
В госбюджет поступило более 12 млн.грн. План поступлений на год составляет 17 млн.грн. В области насчитывается около 3700 действующих договоров аренды госимущества.
 
- Планировалось, что в этом году будет начата продажа недостроенных объектов вместе с земельными участками. Были ли продажи?
- Да, планировалось. Закон предусматривает приватизацию объектов недвижимости вместе с земельным участком, на котором он расположен. Для подготовки земельного участка к продаже необходимо затратить несколько тысяч гривен на оформление документации (в частности, оценочной, земельно-кадастровой). Но в законе указано, что средства для оформления предпродажной документации должны поступить за счет продажи участка. Так как же получить средства до того, как он продан? Мы пытаемся выйти из ситуации таким образом: договариваемся с фирмами и организациями о том, чтобы они провели подготовку торговой документации за свои средства. Понесенные затраты предлагаем компенсировать за счет покупателя, если участок будет продан. Фирмы не идут на этот неоправданный риск, опасаясь, что объекты не будут проданы и они никогда не получат деньги. Дело в том, что предназначенные к продаже объекты расположены в районах области и не считаются привлекательными.
 
- А какие это объекты?
- Планируем продать недостроенную больницу в пос.Солоницевка (Дергачевский район), балансодержателем которой является ОАО "Харьковская ТЭЦ-5". Но планы были нарушены в связи с несогласием местных властей. Амбиции в данном случае превысили здравый смысл. Пусть противники приватизации посчитают, сколько необходимо средств, чтобы достроить здание, укомплектовать его оборудованием, персоналом? Это десятки миллионов гривен. Пусть подумают, нужна ли такая большая больница поселку? Министерство здравоохранения и Кабмин, проанализировав все, пришли к выводу, что средств на достройку больницы нет, и здание нужно продавать. Мы считаем, что продавать нужно как можно скорее, так как здание разрушается, стоимость объекта уменьшается, кроме того, полуразрушенное здание несет в себе потенциальную опасность для жителей поселка. Поселковый совет должен руководствоваться не эмоциями, а разработать четкий экономически обоснованный план по "реанимации" недостроенной больницы. А поскольку плана достройки больницы нет, возможно, есть план получить объект в коммунальную собственность, а затем продать его самостоятельно. В общем, процесс продажи этого недостроя заторможен. Похоже, что есть люди, которые не понимают, как можно продать объект и направить средства в государственный бюджет.
 
- Какие действия предпринял поселковый совет?
- Поселковый совет направил письма в Кабмин, Минфин, Минздрав и еще множество инстанций, в которых просит отменить продажу больницы, так как, по мнению поссовета, ее нужно достраивать и вводить в эксплуатацию. Теперь сотни людей занимаются тем, что готовят справки, разъяснения и обоснования относительно целесообразности продажи недостроя, о том, что финансировать строительство нет возможности. Решение о продаже уже принято, но для начала оценки земли нужно согласование местного совета, который резко выступил против и затормозил процесс. Они не понимают, что если у государства будет больше средств, им, возможно, отремонтируют старую больницу или дорогу.
 
- Есть ли еще подходящие объекты для продажи вместе с земельным участком, кроме этой больницы?

- К сожалению, все объекты недвижимости нужно продавать с землей, а вот механизм продажи не полностью продуман. Например, есть у нас недострой, который находится под путепроводом. Как мы можем продать его с землей, если земля принадлежит Минтрансу? Возле пос.Борки есть недостроенные жилые дома поселка, который создавали для АЭС. Строительство АЭС было прекращено лет 20 назад. Фонд госимущества выставил дома на продажу. Но желающих приобретать их вместе с земельным участком нет. Дома планируют покупать только для демонтажа с последующей продажей или использованием стройматериалов. Покупатели готовы освободить территорию от стройматериалов, но не хотят приобретать земельный участок, а законодательство запрещает такую форму продажи недостроя. В общем, нам хотелось бы получать более четкие законодательные акты.