Пресс-конференция руководителя экспертно-аналитического центра "Региональная прагматика" А.Стронова. Тема: "Рынок земли в Украине: формирование, тенденции, риски, перспективы" (видео, стенограмма)

- Всем добрый день. Расскажу о нашей позиции, о том, как мы видим построение рынка. Потом отвечу на все ваши вопросы.

Те, кто был на презентации нашего центра, помнят мое выступление, где я говорил, что мы создали центр не для того, чтобы хвалить или ругать власть, а для того, чтобы объективно оценивать действия власти и максимально оптимально доносить нашу позицию до жителей харьковского региона. В последнее время мы все становимся свидетелями бурного обсуждения вопроса об отмене моратория на продажу сельскохозяйственных земель. У нас часто бывает, что вопрос становится острым в период избирательной кампании или в период проведения каких-то акций. Мы же попытались проанализировать этот вопрос с объективной точки зрения, не вдаваясь в крайности.

В Конституции Украины закреплено право собственности на землю. Право собственности - это три права: владеть, пользоваться, распоряжаться. В 2001 году был введен мораторий, который частично ограничивает право собственности в части продажи земель сельскохозяйственного назначения. Если посмотреть в Земельный кодекс, то я зачитаю: "до набрання чинності законами України "Про Державний земельний кадастр" та "Про ринок земель", але не раніше 11 січня 2012 року, не допускається купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Пункт "Б": "Купівля-продаж або іншим способом відчуження земель, ділянок і зміна цільового призначення". Речь идет о паях, которые были розданы жителям сельской местности. Но, в тоже время, есть такое уточнение: "крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку, відповідно до закону та вилучення земельних ділянок для суспільних потреб". Ми видим налицо факт запрета, но в тоже время словом "крім" определяем возможные формы отчуждения. И я хотел бы показать вам объявления из газет: "Продам пай 6 га в селе Константиновка Сахновщинского района", цена не указана. И так далее. Если почитать газету "Премьер", то таких объявлений по продаже земли очень много, в них реально идет речь о продаже земли сельскохозяйственного назначения. Я могу сказать, что сегодня есть теневой рынок продажи земли по различным схемам, которые не запрещены. А именно: можно купить землю одного назначения, оформить договор обмена на сельскохозяйственный пай, и потом выкупить обратно свою же землю. Механизмов придумано много. Как нам кажется, введение понятного, прозрачного рынка земли стабилизирует ситуацию, потому что теневой рынок всегда хуже, чем прозрачный, при нем есть возможность для спекуляций. И в этой ситуации всегда будет страдать сельский житель, потому что он не будет до конца понимать всей процедуры. Поэтому, если смотреть с точки зрения здравого смысла, то рынок земли, как нам кажется, должен быть. Другое дело, какими нормами закона он должен регулироваться. Я попытаюсь позже на этом остановится, но хочу сделать промежуточный вывод: мы выступаем за то, чтобы рынок земли был.

По-сути, хочу остановиться на том, о чем мы вообще говорим, о каких землях, и что это такое. Вот на слайде вы видите, что сельскохозяйственные земли занимают 68% общей площади Украины. Что касается Харькова, то это 77,2% всех земель области. Сельскохозяйственные земли делятся на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья. Сельскохозяйственные угодья также разделяются. Я хочу сказать о высокой степени распаханности земель сельхозназначения. Это "рілля", ее 77,8% от всех сельскохозяйственных земель. Если привести пример, то во Франции этот показатель составляет 32%, в Польше: 44%, Германии - 33%. В некоторых регионах Украины этот показатель доходит до 90%. На сессии облсовета будет рассматриваться и утверждаться программа рационального использования и охраны земель в Харьковской области на 2011-2015 годы, в которой сказано, что чрезмерное расширение пахотных земель приводит к экологическим нарушениям. В странах ЕС есть тенденция к уменьшению пахотных земель. Тут можно сделать промежуточный мини-вывод, к которому можно относится по-разному, но мне кажется, что здесь прослеживается не совсем эффективное управление землями. Мы понимаем, что земля должна отдыхать, и что использование арендной земли тоже не совсем эффективно. Потому что если арендатор взял землю на пять лет, то он понимает, что за это время он должен выжать из нее все, что угодно, а потом ее нужно будет очень долго и дорого восстанавливать. Если мы посмотрим тенденцию собственников и землепользователей с 1996 года, то можно отметить, что в любом случае уже происходит разгосударствление. Если мы посмотрим на 1996 год, то сельскохозяйственным предприятиям принадлежало 66,6% от общей площади территории Украины, а гражданам 11,2%. В 2010 году ситуация кардинально меняется, и граждане сейчас владеют 33,6% земли, сельхозпредприятиям принадлежит 22,9% земель. В Харьковской области количество земель, перешедших частным гражданам, увеличивается в 7,8 раза.

О чем мы вообще говорим: средний пай по Украине составляет около 4 га, самые маленькие паи, 1,1 га, в Ивано-Франковской области, самые большие паи, около 9 га, в Луганской области. В Конституции написано, что существует три равных в правах формы собственности. Это коммунальная, государственная и частная. В 2004 году был принят закон о размежевании коммунальной и государственной собственности. Но если вы посмотрите на таблицу, то увидите, что напротив коммунальной собственности стоят прочерки. Все это произошло из-за того, что закон до сих пор не заработал и размежевания до сих пор не произошло. В марте проходили парламентские слушания по теме ведения рынка земли, где звучал интересный момент, который лег в рекомендации парламентских слушаний. Речь идет о том, чтобы все земли, которые "нерозмежовані", ушли автоматически в государственную собственность. Я хотел бы акцентировать внимание на том, что сейчас в переходных положениях Земельного кодекса говорится, что в черте административно-территориальной единицы земли принадлежат органам местного самоуправления, за чертой - находятся в управлении государства, в частности, райгосадминистраций. Законом о размежевании земель предполагалось, что административно-территориальным единицам отойдут также земли, которые находятся под коммунальной собственностью. Мы направляли письмо в Министерство регионального строительства, чтобы они при разработке концепции территориальной реформы также отслеживали и учитывали эти позиции.

Что касается самого размежевания. В Харьковской области принято только одно решение о размежевании. Проектов по землеустройству нет вообще. Если посмотреть на Полтаву, то там есть 492 решения и только 5 проектов, но в то же время нет ни одного акта, поскольку формы акта коммунальной собственности законом не установлено. Поэтому, скорее всего, та земля, которая не будет размечена до конца года, перейдет в собственность государства и будет в управлении райгосадминистраций.

Теперь я бы хотел остановиться на цене вопроса. Сейчас существует средняя оценка одного гектара, это около 12 тыс.грн. Планируется ее увеличение до 25 тыс.грн. Если мы посмотрим на стоимость земли в странах Европы, то 1 га - это 2 - 3 тыс. евро, страны Евросоюза - около 5 тыс. евро за 1 га, при том, что арендная плата за 1 га составляет 300 евро. У нас арендная плата составляет око 300 грн., в Харьковской области - 272 грн. Что касается ведения рынка земли с 2012 года, то здесь можно говорить о том, что большинство фермеров заключали договоры аренды с пайщиками на более длительный срок. Почему существует разница в аренде? Базовая цена сейчас считается 3% от оценочной стоимости. Но она введена с 2008 года. Ранее эта цифра была 1,5%, и тот, кто заключил договор в 2007 году на 10 лет, до сих пор ею пользуется. Кроме того, конечно же, невозможно будет продать ту землю, которая находится под договорными обязательствами.

Что касается формы продажи. Сегодня существует две проблемы. У нас есть окончание моратория 1-м января 2012 года и нам не хватает двух законов: закона "О земельном кадастре", который сегодня находится на рассмотрении Верховной Рады, и закона "О рынке земли", который пока не заведен в Верховною Раду, но уже вывешен на сайте Агентства по земельным ресурсам. Что касается самого кадастра, то хочу отметить, что в Китае, например, он существует около 4 тыс. лет. У нас он есть, но не имеет полной информации: около 50% информации не занесено в кадастр, поэтому пользоваться им полноценно невозможно. Новым Законом о кадастре предусматриваются достаточно положительные моменты, один из основных моментов: полная открытость. Информация о свободных землях, принадлежащих кому-то землях, будет выложена даже в интернете. Плюс при принятии закона с 2013 года будут полностью отменяться государственные акты на землю. На сегодняшний момент мы слышим много споров, нужно или нет продавать землю. Тут можно сказать, что многие не совсем понимают, что в том законе, который вывешен на сайте Агентства по земельным ресурсам, есть понимание того, что землю можно будет продавать не только гражданам Украины, но и гражданам других государств, в том числе и самим государствам. По данному поводу сейчас идут дискуссии, есть сторонники, есть противники того, можно ли продавать земли за рубеж, либо нужно создать условия, чтобы только украинцы или предприятия, зарегистрированные на Украине, имели право на покупку земли. Но я хотел бы привести статистику, как с этим обстоит дело у наших соседей. Например, если взять Бельгию, Великобританию, Италию, Люксембург, Францию, Германию, то землю имеют право покупать граждане, юридические лица, в том числе, иностранные. Если мы возьмем Болгарию, то там могут купить землю граждане, юридические лица государства, иностранные граждане не допускаются на этот рынок. Эстония: любые субъекты, в том числе иностранные граждане и юридические лица. Испанию: любые субъекты, в том числе иностранные граждане и юридические лица. Кипр: граждане государства, граждане Европейского Союза. Польша: только граждане государства, но у них есть ограничение на 12 лет, потом, я так понимаю, рынок будет открыт. В Китае и Израиле земля находится в государственной собственности, и передается в длительную аренду.

- Как вы считаете, с открытием рынка земли для иностранных граждан, не начнет ли Украина землей раздавать свои внешние долги?

- Нет, я так не считаю. Я вообще не считаю, что внешние долги нужно отдавать землей. Это в принципе неразумно. Потому что даже в нынешний момент сложно определить ее стоимость, а сколько будет ее конкурентная стоимость через пять лет прогнозировать вообще невозможно.

- Скажите, пожалуйста, сколько, по Вашему мнению, нужно времени для перехода от теневого рынка земли к прозрачному?

- Знаете, я думаю, что, конечно же, при переходе будут некоторые сложности. Но нужно, прежде всего, четко и понятно прописать механизм, как это будет производиться. Нужно также создать условия для того, чтобы местные предприятия, фермеры, могли купить землю. Тут я имею в виду введение кредитования, создание Земельного банка. Если все это будет прозрачно работать, то никаких проблем быть не должно. Но это все должно быть закреплено в законе "О рынке земли", который сейчас еще в стадии обсуждения и подготовки, и не находится на рассмотрении в Верховной Раде.

- Как вы считаете, на каких принципах должен базироваться закон о рынке земли?

- Самый основной принцип - это эффективное использование для государства. Что под этим понимать? Конечно же, все признаются в том, что 80% пашни - это много. Мы сейчас имеем возможность оформить право на землю для ведения личного крестьянского хозяйства. Если у кого-то есть такое желание, то он вправе подать заявку на такой вид земли. Если вы захотите создать фермерское хозяйство, то там механизм несколько сложней. Что касается продажи, то, конечно же, нужно создать условия, чтобы сложившиеся сельхозпредприятия могли в первую очередь участвовать в покупке земли. Мне кажется, что это было бы наиболее целесообразно. Но, с другой стороны, и я уже говорил об этом, речь идет о том, что около 48% - это земля государственной собственности, которая тоже будет участвовать в торгах и будет продаваться. И любой гражданин, думаю, будет иметь право участвовать в этих торгах, если земля будет продаваться через аукцион.

- Будете ли Вы по данному вопросу подавать какие-то свои предложения в Верховную Раду?

- Мы направляли свои предложения в Министерство региональной политики. Как нам кажется, основное предложение заключается в том, что нужно при разработке административно-территориальной реформы понять, какую концепцию мы будем принимать. Если это расширение границ административно-территориальных единиц до соседствующих административно-территориальных единиц такого же уровня, то тогда нужно это сделать быстрее. Потому что расширить границы сейчас было бы наиболее актуально. Тогда бы земля отходила к землям громады.

- Как вы считаете, сколько должно быть в Украине земель государственных, коммунальных и частных?

- Я не могу ответить на этот вопрос. Я по большому счету считаю, что наиболее оптимальная модель, когда все, что находится под объектами государственной собственности, государственное, а все остальное - собственность территориальных громад.

- Установить срок аренды можно в договоре. У нас в таблице есть договоры, заключенные и на год, и на 10 лет. Можно конечно заключать договоры аренды и на 20 лет, но, наверное, это не разумно, поскольку в современных условиях идут постоянные изменения. Думаю, что наиболее эффективные договора, заключенные на 2-3 года.

- Как же можно продавать землю нерезидентам Украины, если в Конституции сказано, что земля является национальным богатством Украины?

- Да. Я даже добавлю, что в Земельном кодексе есть запрет на продажу иностранным гражданам. Но, в то же время, мы сейчас не говорим о состоявшемся факте, о том, что мы продаем иностранцам землю.

- Но Вы такую перспективу рассматриваете. Какой Вы видите механизм?

- Могу сказать, что Конституцию Украину необходимо также менять в части административно-территориального устройства, поскольку в этом части там тоже есть нестыковки с законами.

Сейчас мы говорим о том, что если будет вноситься закон о продаже земли субъектам - иностранным гражданам, то в Земельный кодекс будут также вноситься изменения. Что касается Конституции, то там идет более мягкое трактование, и нельзя так четко там прочитать запрет. Если бы там был изначально прописан запрет, то, думаю, этот бы вопрос не подымался ни 10 лет назад, ни сейчас.

- Скажите, какие политические силы сейчас являются наиболее ярыми оппонентами этих законопроектов? В частности, позиция Партии регионов и Коммунистической партии в этом вопросе, видимо, разнится.

- Да. Вы абсолютно верно говорите. Конечно же, будет идти противостояние, и не только по идеологическому подходу, а и в принципе. Поскольку в 2012 году будут выборы, этот вопрос будет полностью заполитизирован. За политическими высказываниями потеряется экономическая целесообразность, прагматизм и все остальное. Это всем понятно. Но мораторий на продажу земли заканчивается 1 января 2012 года. И я больше чем уверен в том, что мораторий не будет продлен. Но нужно сейчас принять два закона: "О земельном кадастре", и "О рынке земли".

- Чем больше я вас слушаю, тем больше убеждаюсь в том, что лекарство против "серого" рынка земли еще страшнее, чем сама болезнь. Особенно, в нынешний условиях. Если при том уровне коррупции, который существует, отдать еще и землю, то сложно представить, что будет. Сельхозпроизводители в истерике. Они и так в истерике, и так в долгах, как в шелках. Перспектива, что земля начнет продаваться, их очень пугает.

- Я бы смотрел на эту ситуацию несколько шире. Наши фермеры в условиях нашего рынка проработали какое-то время и понимают сложности и тонкости. Если посмотреть таблицу заключенных договоров, то у большинства из них договоры аренды заключены на 10 лет. Это означает только одно: без фермера никто из пайщиков продать эту землю не сможет. Если посмотреть наш опрос, сколько желающих пайщиков продать землю, то их очень мало, всего-навсего 1,2%. И то, это люди, которые не понимают, кому земля перейдет наследство, то есть это в основном одинокие пенсионеры. Остальные люди понимают, что продавать землю сейчас не желательно. Когда мы проводили опрос, сколько должен стоить пай, то 46% колебались в цифре от 12 до 25 тыс.грн., 33% опрошенных говорили о европейских ценах, то есть от 2 тыс. евро до 5 тыс. евро. Люди уже пришли к понимаю, что не нужно сразу же сейчас продавать землю. Другое дело, что для более-менее рентабельного сельхозпредприятия нужно 2 - 3 тыс. га земли. Понятно, если мы говорим о цене 25 тыс. за га, то это достаточно накладно для фермера или сельхозпредприятия. Но я уже говорил, что для того, чтобы снизить нагрузку, государство должно создать условия, льготные кредиты, чтобы сельхозпредприятия могли выкупить эту землю.