Прес-конференція представників асоціації "Регіональне будівництво"

Учасники: перший заступник голови ради Асоціації "Регіональне будівництво", директор ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" Дмитро Кутовий, заступник голови ради, керівник ТДВ "Житлобуд-2" Олександр Конюхов, член ради, генеральний директор ПАТ "Курязький домобудівний комплекс" Валерій Вереїтінов і член ради, генеральний директор АТ "Флас" Валерій Левченко.

Д.Кутовий:

- Сьогодні Асоціація "Регіональне будівництво" представляє одне з найбільш авторитетних і структурованих професійних об'єднань у країні. Як показали роки нашої партнерської плідної роботи, незважаючи на конкуренцію, ми знаходимо багато спільного, і це дозволяє нам рухатися вперед.

Сьогодні хотілося б поговорити про те, що ж реально відбувається на будівельному ринку Харкова та України, підбити підсумки року, який став фактично третім повним роком, який можна віднести до кризових. Робити сьогодні прогнози складно, враховуючи, що багато з них залежать від перспектив, пов'язаних зі спільним інвестиційним кліматом у країні, політикою і масою інших чинників. Тим не менш, у кожного з нас є своя думка, а також низка спільних позицій, які ми спробуємо сьогодні донести до вас.

У кінці ми озвучимо плани нашої асоціації на наступний рік. А зараз я хотів би надати слово колегам.

О.Конюхов:

- Рік, що минає в цілому залишався для нас стабільним, хоча і з тенденціями до стагнації. Тим не менш, динаміка зростання цін на житло у 2011 році була позитивною. Невелике, але постійне зростання цін на квадратні метри ми спостерігаємо протягом усього року. На тлі чого? Все-таки до середини року заробила іпотека - було видано у два рази більше за обсягами іпотечних кредитів, ніж минулого року. Працюють державні програми молодіжного будівництва та доступного житла, йде фінансування Державної іпотечної установи під ці програми. Одним з чинників цього зростання став дефіцит пропозиції на первинному ринку нерухомості. І все ж зростання цін було зовсім невеликим - 1-1,5% на місяць, а в листопаді - навіть менше 1%. Помітного підвищення цін на житло не відбулося тому, що добробут людей не покращився. Банки знову повернулися до високих відсотків за іпотечними кредитами. Необхідний для іпотеки рівень зарплати офіційно можуть підтвердити не всі мешканці країни. Тому динамка зростання цін була не такою бурхливою, як очікувалося. За державними програмами лунало багато обіцянок на початку року. На жаль, з них у кращому випадку спрацювало і за обсягом інвестицій, і по спектру не більше 40-50%.

Пролунала інформація про те, що в Києві поновився спекулятивний попит на нерухомість, коли люди вкладають гроші в нерухомість не тільки для себе, а й з метою перепродажу, по Харкову спекулятивної складової на ринку житлової нерухомості ще немає. Влітку, через загрозу можливого дефолту в Америці й обвалу долара, підвищився попит на житло - люди намагалися зберегти свої заощадження шляхом придбання нерухомості. Але це зростання не опинилося на тому рівні, як нам хотілося.

Якщо в двох словах підбити підсумки роботи компанії "Житлобуд-2" цього року, то у нас спостерігалася помітна динаміка за обсягами виробництва. Але вона пов'язана не тільки з нашою основною діяльністю з будівництва житла, а й зі зведенням нежитлових об'єктів: метро, торговельно-розважального центру, продуктового магазину, п'ять кафе в парку Горького та інших. Завдяки диверсифікації діяльності нашої компанії, ми протягом року наростили обсяги виробництва майже у 1,5 рази. У нас є певні надії і на наступний рік.

В.Вереїтінов:

- Чим цей рік був цікавий для нас? По-перше, набув чинності закон "Про містобудівну діяльність". У нього є плюси і мінуси, але він вже діє.

На реалізацію програми доступного житла цього року з бюджету було виділено 100 млн. грн., але її обсяги недостатні для вирішення проблем черговиків.

Якщо говорити про ситуацію з реалізацією житла, то з 2008 року обсяги продажів упали у 4-5 разів. Зараз ми відчуваємо деяку стабільність, яку можна назвати затяжним періодом депресивної стабільності. Депресія ще не минула. Є невелика тенденція зростання. Але в тому ж 2008 році у нас в основному реалізувалося житло в незавершеному вигляді, а готового житла залишалося всього лише 5-10%. А з кінця 2008-го, у 2009 році довіра населення до забудовників впала. І перед нами стояло завдання відновити цю довіру і показати своїми обсягами та темпами робіт, що ми будуємо об'єкти, і, незважаючи на труднощі, вводимо їх в експлуатацію і виконуємо свої зобов'язання. Результат нашої роботи вже видно - з'являється динаміка скорочення розриву в кількості придбаних людьми квартир у готових і незавершених будинках.

До мінусів цього року я відношу високі ціни на будівельні матеріали при слабкій державній підтримці в цьому напрямку. У забудовників залишилися ті ж витрати на інфраструктуру. Нікуди вони не поділися. Дуже важкі стосунки з комунальними службами. Кожен вийшов на стежку виживання. Тому витратну частину "мережевики" прагнуть перекинути на плечі будівельників. Тому доводиться в певних моментах сперечатися, судитися і відстоювати інтереси будівельних компаній. І, звичайно ж, проблемою вважаю відсутність фінансової стабільності на будівельному ринку. Щоб нормально жити і розвиватися, підприємству потрібні обігові кошти. А ми не знаємо, що станеться завтра, якими будуть відсоткові ставки. Забудовники не зможуть починати, як це було у 2009 році, одночасно кілька об'єктів за браком оборотних коштів. Взяти гроші в кредит проблематично - відсотки високі, та й банки їх майже перестали видавати. Ось така ситуація склалася цього року.

Д.Кутовий:

- Цінове дно нами було досягнуте ще в першій половині 2009 року. Харків як друге за розмірами місто в Україні забудовувався активніше, ніж інші великі обласні центри, якщо не брати до уваги Київ. У Харкові ж дуже швидко впали ціни на житло. Фактично у 2009, 2010 і 2011 роках ці коливання носили незначний характер, дійсно з деякою тенденцією до легкого підйому. Адже попит усе одно нікуди не подівся і на ринок вийшли ті, хто раніше на наявні суми грошей не могли придбати житло. Зараз, можливо, за рахунок цього підтримується попит, хоча він усе одно низький. І коли нас питають: що ж ви будете робити, якщо відбудеться друга хвиля кризи? Ми говоримо, що вже знижувати ціни далі нікуди. Тому ми сьогодні більш адаптовані, ніж будівельники в інших регіонах, де ціни на житло знизилися менше.

В.Вереїтінов:

- Як казав Остап Бендер, фінансова прірва - найглибша з усіх: у неї можна падати все життя. Ми хоча б адаптувалися до виживання в нинішніх умовах.

О.Конюхов:

- Справа не тільки в адаптації, на мій погляд. Чому ми досить важко пережили початок кризи? Тому що ми були в основному орієнтовані на позикові гроші покупців. Люди легко брали кредити, і до 80% квартир продавалися за рахунок залучення коштів від банків, плюс спекулятивний попит. Багато покупців квартир і забудовники в той час взяли доларові кредити за курсом 4,6-5 грн, а з початком кризи вже віддавали банкірам за курсом 9 грн. за долар. Все це спрацювало на тлі відходу з ринку "кредитних" клієнтів і зникнення спекулятивного інтересу. Зараз ми не так боїмося другої хвилі кризи, розуміючи, що ми протягом цих трьох років продавали і продаємо житло тільки тим людям, у яких є необхідність купувати за свій рахунок і для себе, а не вкладати гроші в нерухомість для того, щоб перестрахувати свої заощадження. Це у нас вже не заберуть. Якщо криза і відбудеться, то його вплив не буде таким катастрофічним, як у 2008 році.

- Яка середня вартість квадратного метра житла в Харкові у 2011 році на ринку первинного житла?

Д.Кутовий:

- Є кілька рейтингів, які ведуться в Харкові. Я можу констатувати, що вони не завжди повністю збігаються, але, середня вартість готового житла економ-класу в Харкові складає 670-750 дол. за 1 кв. м, у гривні - 5,5-6 тис.грн. Якщо говорити про бізнес-клас, то його середня ціна - від 8 до 10 тис. грн. залежно від місця і самого будинку. У споруджуваному житлі ця ціна дисконтується в залежності від стадії готовності об'єкта і схем продажу, включаючи розстрочки.

З нинішньою рентабельністю забудовників говорити про будівельні напрацювання дуже важко. У будівництві виробничий цикл становить близько трьох років. У цьому бізнесі без заділів за три роки стає важко. Тому, слава Богу, що ми сьогодні продовжуємо будувати, хай не тими темпами і не в тих обсягах, як раніше, але своєю роботою ми забезпечуємо перспективу для ринку.

В.Вереїтінов:

- Середня вартість житла може вимірюватися по-різному. Вона залежить від того, що в даний період реалізується на ринку житла: якщо більше житло економ-класу, то середня ринкова вартість виходить набагато нижчою, і навпаки. Наприклад, до 2008 року середня вартість квадратного метра житла була набагато вищою в тому числі й тому, що на ринку житла переважало житло бізнес- і преміум-класу. А зараз на ринку все більше будується житла економ-класу. Тому середня ціна квадратного метра знижується.

- Питання до Валерія Вікторовича. Ви згадали про важкі стосунки з комунальними службами. У чому це проявляється?

В.Вереїтінов:

- Кожен вийшов на стежку виживання. Ви знаєте, що у комунальних служб великі проблеми. От, припустимо, здається будинок в експлуатацію. До будинку подається тепло. Будинок заселяється. І у будівельних організацій виникає проблема переведення на прямі розрахунки і за електроенергію, і за тепло. Енергопостачальним організаціям вигідніше віддати свій товар за одним загальним лічильником юрособі, що вони і роблять. І на цій підставі виникають проблеми переведення людей на прямі розрахунки. Тобто, витрати мешканців з електроенергії і тепла автоматично лягають на плечі підприємства. У нас різні тарифи на електроенергію: один тариф для споживачів, які мешкають у квартирах, а другий для нас - ми отримуємо електроенергію за другим класом. Зараз електроенергія, яку ми отримуємо на будмайданчику, коштує 82 копійки за кіловат. Ось саме в цій різниці йде боротьба.

О.Конюхов:

- Ця схема стала вже традиційною. Технічні умови, які нав'язують забудовникам, обтяжливі. Власники мереж в основному намагаються перекласти витрати з прокладання нових мереж, які вони потім будуть експлуатувати й окупати, на плечі будівельників. І, за оцінкою нашої компанії, на позамайданчикові мережі ми в середньому витрачаємо 10% вартості будинку! Ми дуже сподіваємося, що все-таки почне виконуватися закон "Про планування і забудову територій", чітко вказує, що забудовник повинен передавати на розвиток інженерно-транспортної структури міста 4% від вартості житла і 10% - від нежитлових приміщень мінус його витрати на проклання мереж за межами будівельного майданчика. Є надія, що коли виникне ситуація, за якої доведеться компенсувати забудовникам частину їх витрат на позамайданчикові мережі, нам почнуть допомагати. І в цьому напрямку перший крок зроблений. Створена група, яку очолює керівник Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин міськради Тетяна Овінникова. Вона повинна моніторити виписку додаткових технічних умов і змушувати власників мереж виконувати позаквартирні роботи самостійно, щоб потім місто могло отримувати від забудовників додаткові інвестиції для вирішення проблеми розселення.

- Що стосується ситуації на ринку вторинного житла: наскільки воно здорожчало з початку року? І в цілому ваші прогнози за "первинкою", і за "вторинкою". Яка вартість буде на початку 2012 року, і які тенденції слід очікувати до кінця року?

В.Левченко:

- Що отримує людина, купуючи квартиру на вторинному ринку житла? Вона отримує під'їзд, який недобре виглядає. Вона отримує проблеми, які пов'язані зі старим житловим фондом і зношеними мережами. Якщо говорити про вартість, то набагато вигідніше сьогодні купувати в готовому будинку на первинному ринку житла. Треба відзначити, що на "вторинці" ринок сьогодні слабкий - вибрати звичайну квартиру в нормальному будинку дуже складно. Майже не продаються квартири в гарному будинку, нехай старому, але з нормальними умовами. Їх немає.

Після придбання квартири виникають питання з ремонту. Або ж переробляти те, що вже там зроблено колись або ж робити ремонт у нових стінах. Там реконструкція, тут ремонт. Ремонт приємніше для користувача, тому що він знає, що він вкладе в свій ремонт, але абсолютно не розуміє, з чим він пов'язаний з реконструкцією, а кошторис порахувати дуже складно.

Про ціни. У центрі міста квартири продаються по тисячі доларів за квадратний метр, в міру віддалення до околиць вартість житла знижується. Така ситуація збережеться наступного року. В Україні дорожчають будматеріали, вартість житла в Харкові не впаде, оскільки далі її знижувати нікуди.

Д.Кутовий:

- Раніше ми спостерігали таку тенденцію: обсяг вторинного ринку поступово зменшувався, а первинний ринок збільшувався, бо характеристики навіть не дуже якісного часом первинного житла все одно, як правило, вище якості "вторинки". Вторинний ринок - це в основному 5-ти і 9-ти поверхові будинки, термін служби яких об'єктивно або вже закінчився, або ось-ось закінчиться. Ще одним важливим моментом вважаю експлуатаційні витрати, тому що в неутеплених п'ятиповерхівках стає дорого жити. У нових будинках експлуатаційні витрати нижчі при незрівнянній якості. Є будинки, які дуже добре обслуговуються. І ціни в них не набагато вищі середньоміських.

В умовах падіння довіри, в умовах масових стагнацій на будівництвах у результаті кризи вторинний ринок став альтернативою і забрав на себе більший масив угод. У сьогоднішніх умовах є знову тенденція альтернативності первинного житла. І якщо на початку кризи купували тільки готове житло і практично нічого з того, що будується, то зараз люди розуміють, що, нехай з якимось порушенням термінів і якимись проблемами, але будинки добудовуються і будуть добудовані. Тому первинний ринок знову починає вирівнювати ситуацію.

У цінах первинний ринок змушений орієнтуватися на вторинний. Тому, починаючи проект нового будинку, забудовник аналізує вторинний ринок у даному районі. За моїми прогнозами, розрив у цінах між "первинкою" і "вторинкою" буде все-таки поступово зростати. І я впевнений у тому, що об'єктивна ціна на економ-клас усе одно буде прагнути до 1 тис. дол.. за квадратний метр, поки ми прив'язані до долара. Ціна на бізнес-клас буде в межах 2 тис. дол.

Наступного року глобальних змін не буде. Я думаю, що відбудеться об'єктивне зростання цін на первинне житло в межах 10-15% як мінімум, якщо не виникне форс-мажору. Від кризи всі втомилися.

- Наскільки зростуть ціни на вторинне житло наступного року? На ті ж 10-15% або більше?

Д.Кутовий:

- Я думаю, що зростання буде меншим. Якщо збережеться тенденція до довіри на первинному ринку житла і якщо всі наші будівельні заділи будуть виходити на ринок, то "первинка" буде випереджати в рості інфляцію. А вторинне житло, найімовірніше, буде відставати від інфляції - це мій прогноз. Зараз ціни дуже схожі.

І ще ми хотіли б сказати про плани Асоціації "Регіональне будівництво". У нас великі плани на 2012 рік, насамперед, вони пов'язані з тим, що ми ставимо завдання кількісного зростання нашої асоціації. А якість членів асоціації саме по собі розуміється високою, оскільки у нас є певні стандарти та механізми контролю, а також взаємна відповідальність один за одного. Це дозволить ще більшою мірою підвищити авторитет асоціації. Ми вважаємо, що без зростання самоврядування професійних об'єднань неможливий розвиток країни в цілому. І ми дуже розраховуємо на підтримку насамперед вашу, шановні панове журналісти. У своїй Вітчизні, кажуть, пророків не видно, але так чи інакше, наша асоціація являє собою унікальний для України приклад того, як можуть об'єднуватися конкуренти один з одним. І ми дуже розраховуємо на налагодження відносин з новою Асоціацією банків, яка була створена недавно. У неї з'явився новий напрям під назвою "взаємодія з банківськими клієнтами". А оскільки будівельний сектор повинен бути одним з найбільших клієнтів банків, то ми сподіваємося, що 2012 рік, принаймні, пройде в розумному діалозі.