Земля является наибольшим богатством Украины. И не просто богатством: украинские черноземы – одни из лучших в мире. Однако теперь мы будем говорить не об их качестве, характеристиках, а о земле как объекте правоотношений, которая используется для различных потребностей жизнедеятельности человека, в частности, как место для расположения населенных пунктов, производственных и непроизводственных объектов. Когда речь идет о земле как объекте права собственности или пользования, то для каждого субъекта таких прав определяющим является конкретный участок земной поверхности с установленными границами, его месторасположением, с определенными относительно него правами собственности или пользования.

О юридических аспектах, особенностях права собственности, пользования или аренды земли мы говорим с председательствующим коллегии, специализирующейся на рассмотрении споров, связанных, в частности, с арендными правоотношениями и землепользованием, хозяйственного суда Харьковской области Дмитрием Александровичем ДОЛЕНЧУКОМ.

– Как украинское законодательство вообще регулирует земельные правоотношения?

– Сегодня отношения относительно отдельных земельных участков возникают на территории всей Украины. При этом они регулируются нормами права и приобретают характер земельных правоотношений. Граждане и юридические лица как субъекты права согласно земельному законодательству Украины могут получать земельные участки в частную собственность или же в постоянное или временное пользование.

Земельным кодексом Украины предусмотрено, что передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, также – на основании заключенного договора купли-продажи права аренды земельного участка в случае, если такая продажа имеет место. Аренда земли, которая находится в государственной или коммунальной собственности, возможна только по результатам земельных торгов.

Это, кстати, не касается земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, не владеющих акциями (долями, паями), принадлежащими государству. Передача в аренду земельных участков, владельцами которых являются граждане и юридические лица, осуществляется по договору аренды непосредственно между владельцем и арендатором. Основанием для заключения договора аренды здесь может быть гражданско-правовий документ на право аренды.

Считаю необходимым обратить внимание на то, что право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участкавозникают с момента государственной регистрации этих прав. При этом право собственности на участок, полученный из частных земель, без изменения его границ и целевого назначения, подтверждается гражданско-правовым соглашением, заключенным в порядке, установленном законом, или свидетельством о праве на наследство.Право на постоянное пользование земельным участком заверяется государственными актами, форму которых утверждает Кабинет министров Украины. Право аренды земельного участка подтверждается договором, зарегистрированным согласно закону.

– Что собой представляет аренда земли, и какие проблемы возникают вокруг нее?

– Понятие аренды определяется законом Украины "Об аренде земли". По этому закону аренда земли – это основанное на договоре, ограниченное сроками, платное владение и пользование земельным участком, который необходим арендатору для предпринимательской и других видов деятельности.

Договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение, пользование на определенный срок, а арендатор – использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства. Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной со сторон может быть удостоверен нотариально. Типовая форма такого договора утверждается Кабмином.

Необходимыми условиями договора аренды земли являются собственно объект аренды, срок договора, определенный сторонами размер арендной платы, ее формы, сроки и порядок платежей, их внесение и пересмотр, а также лица, ответственные за неуплату, и индексация.

Важными являются предназначение и условия использования земельного участка, который передается в аренду; условия сохранения его состояния; условия и сроки передачи земельного участка арендатору и возвращения его арендодателю; существующие ограничения в использовании земельного участка. Кроме этого должна быть определена сторона, которая отвечает за риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части, и четко зафиксирована ответственность сторон.

Отсутствие в договоре аренды земли одного из вышеуказанных условий является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также – для признания договора недействительным.

– Какие документы нужны для заключения такого договора?

– Неотъемлемой частью договора аренды земли являются план или схема земельного участка; кадастровый план с отображением ограничений при его использовании и установленных земельных сервитутов (ограниченное право пользования чужой вещью); акт определения границ земельного участка на местности; акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка. Обращаю внимание на то, что в случае, если договором аренды предполагается проведение мероприятий, направленных на охрану и улучшение объекта аренды, к договору должно прилагаться соглашение по возмещению арендатору расходов на такие мероприятия.

– В каких случаях происходит принудительное прекращение прав на земельный участок?

– Согласно Земельному кодексу Украины принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется, подчеркну, в судебном порядке в случаях:

– использования земельного участка не по целевому назначению;

– неустранения нарушений законодательства (загрязнение земель радиоактивными и химическими веществами, отходами, сточными водами; загрязнение земель бактериально-паразитическими и карантинно-вредными организмами; засорение земель запрещенными растениями; повреждение и уничтожение плодородного пласта грунта, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем; нарушение установленного режима использования земель, которые находятся под особой охраной, а также использование земель способами, которые наносят ущерб здоровью населения) в сроки, установленные указаниями специально уполномоченных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;

 - конфискации земельного участка;

 - выкупа (изъятия) земельного участка по причинам общественной необходимости и для общественных нужд;

 - принудительного взыскания с земельного участка по обязательствам его владельца;

 - неотчуждения земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных этим Кодексом.

– Самовольное занятие земель – насколько актуальной сегодня является эта проблема?

– Согласно ст.1 закона Украины "О государственном контроле по использованию и охране земель" данный термин изложен в такой редакции: "Самовольное занятие земельного участка – любые действия, которые свидетельствуют о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или предоставление в пользование (аренду)".

Т.е., в соответствии с этим термином, не считается самовольным занятие земельного участка, если орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принял решение о его передаче в собственность или во временное пользование (аренду). Также не считается самовольным занятие земельного участка, если относительно него заключено, в соответствии с действующим законодательством, гражданско-правовое соглашение.

В случае же использования земельного участка на основании любых других решений названных органов (например, о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка, о согласовании местоположения объекта и т.п.), такие действия нужно квалифицировать самовольными.

Основанием для приобретения права пользования земельным участком нужно также считать заключение договора аренды (субаренды) земельного участка; договора об установлении земельного сервитута на право пользования чужой землей для сельскохозяйственных нужд или на право застройки.

Замечу, что право собственности на земельный участок может приобретаться и на основании гражданско-правового соглашения при переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение. Однако решение органа власти о передаче в собственность, предоставление в пользование (аренду), обретение права на земельный участок, жилой дом, здание или сооружение на основании гражданско-правового соглашения автоматически не предоставляют права на их использование. Дело в том, что по положениям Земельного кодекса право собственности, постоянного пользования и право аренды земли возникают с момента государственной регистрации этих прав.

При этом действия, которые свидетельствуют о фактическом использовании земельного участка без правоустанавливающего документа, зарегистрированного в установленном порядке, но при наличии решения органа власти о передаче в собственность, предоставлении в пользование (аренду) или же наличие гражданско-правового соглашения об обретении права на земельный участок, жилой дом, здание или сооружение, которые на ней расположены, не могут быть квалифицированы как "самовольное занятие земельного участка". Совершение таких действий квалифицируется как "использование земельного участка без правоустанавливающего документа". А это разные в правовом аспекте положения.

– Спасибо за разъяснения, будем надеяться, что еще возвратимся к этой довольно сложной и крайне актуальной теме.