Пресс-конференция представителей ассоциации "Региональное строительство"

Участники: первый заместитель председателя совета Ассоциации "Региональное строительство", директор ООО "Макрокап Девелопмент Украина" Дмитрий Кутовой; заместитель председателя совета, управляющий ОДО "Жилстрой-2" Александр Конюхов; член совета, генеральный директор ПАО "Куряжский домостроительный комплекс" Валерий Вереитинов и член совета, генеральный директор АО "ФЛАС" Валерий Левченко.

- Сегодня Ассоциация "Региональное строительство" представляет одно из самых авторитетных и структурированных профессиональных объединений в стране. Как показали годы нашей партнерской плодотворной работы, несмотря на конкуренцию, мы находим много общего, и это позволяет нам двигаться вперед.

Сегодня хотелось бы поговорить о том, что же реально происходит на строительном рынке Харькова и Украины, подвести итоги уходящего года, который стал фактически третьим полным годом, который можно отнести к кризисным. Делать сегодня прогнозы сложно, учитывая, что многие из них зависят от перспектив, связанных с общим инвестиционным климатом в стране, политикой и массой других факторов. Тем не менее, у каждого из нас есть свое мнение, а также ряд общих позиций, которые мы попытаемся сегодня донести до вас.

В конце мы озвучим планы нашей ассоциации на следующий год. А сейчас я хотел бы предоставить слово коллегам.

- Уходящий год в целом оставался для нас стабильным, хотя и с тенденциями к стагнации. Тем не менее, динамика роста цен на жилье в 2011 году была  положительной. Небольшой, но постоянный рост цен на квадратные метры мы наблюдаем в течение всего года. На фоне чего? Все-таки к середине года заработала ипотека – было выдано в два раза больше по объемам ипотечных кредитов, чем в прошлом году. Работают государственные программы молодежного строительства и доступного жилья, идет финансирование Государственного ипотечного учреждения под эти программы. Одним из факторов этого роста стал дефицит предложения на первичном рынке недвижимости. И все же рост цен был совсем небольшим – 1-1,5% в месяц, а в ноябре – даже меньше 1%. Заметного повышения цен на жилье не произошло потому, что благосостояние людей не улучшилось. Банки снова вернулись к высоким процентам по ипотечным кредитам. Необходимый для ипотеки уровень зарплаты официально могут подтвердить немногие жители страны. Поэтому динамка роста цен была не такая бурная, как ожидалось. По государственным программам звучало много обещаний в начале года. К сожалению, из них в лучшем случае сработало и по объему инвестиций, и по спектру не более 40-50%.

Прозвучала информация о том, что в Киеве возобновился спекулятивный спрос на недвижимость, когда люди вкладывают деньги в недвижимость не только для себя, но и с целью перепродажи, по Харькову спекулятивной составляющей на рынке жилой недвижимости еще нет. Летом, из-за угрозы возможного дефолта в Америке и обвала доллара, повысился спрос на жилье – люди старались сохранить свои сбережения путем покупки недвижимости. Но этот рост не оказался на том уровне, как нам хотелось.

Если в двух словах подвести итоги работы компании "Жилстрой-2" в уходящем году, то у нас наблюдалась заметная динамика по объемам производства. Но она связана не только с нашей основной деятельностью по строительству жилья, а и с возведением нежилых объектов: метро, торгово-развлекательного центра, продуктового магазина, пять кафе в парке Горького и других. Благодаря диверсификации деятельности нашей компании, мы в течение года нарастили объемы производства почти в 1,5 раза. У нас есть определенные надежды и на следующий год.

- Чем этот год был интересен для нас? Во-первых, вступил в силу закон "О градостроительной деятельности". У него есть плюсы и минусы, но он уже действует.

На реализацию программы доступного жилья в этом году из бюджета были выделены 100 млн. грн., но ее объемы недостаточны для решения проблем очередников.

Если говорить о ситуации с реализацией жилья, то с 2008 года объемы продаж упали в 4-5 раз. Сейчас мы ощущаем некоторую стабильность, которую можно назвать затяжным периодом депрессивной стабильности. Депрессия еще не прошла. Есть небольшая тенденция роста. Но в том же  2008 году у нас в основном реализовалось жилье в незавершенном виде, а готового жилья оставалось всего лишь 5-10%. А с конца 2008-го, в 2009 году доверие населения к застройщикам упало. И перед нами стояла задача восстановить это доверие и показать своими объемами и темпами работ, что мы строим объекты, и, несмотря на трудности, вводим их в эксплуатацию и выполняем свои обязательства. Результат нашей работы уже виден – появляется динамика сокращения разрыва в количестве приобретаемых людьми квартир в готовых и незавершенных домах.

К минусам этого года я отношу высокие цены на строительные материалы при слабой государственной поддержке в этом направлении. У застройщиков остались те же затраты на инфраструктуру. Никуда они не делись. Очень тяжелые отношения с коммунальными службами. Каждый вышел на тропу выживания. Поэтому затратную часть "сетевики" стремятся перебросить на плечи строителей. Поэтому приходится в определенных моментах спорить, судиться и отстаивать интересы строительных компаний. И, конечно же, проблемой считаю отсутствие финансовой стабильности на строительном рынке. Чтобы нормально жить и развиваться, предприятию нужны оборотные средства. А мы не знаем, что произойдет завтра, какими будут процентные ставки. Застройщики не смогут начинать, как это было в 2009 году, одновременно несколько объектов ввиду нехватки оборотных средств. Взять деньги в кредит проблематично – проценты высокие, да и банки их почти перестали выдавать. Вот такая ситуация сложилась в этом году.

Д. Кутовой:

- Ценовое дно нами было достигнуто еще в первой половине 2009 года. Харьков как второй по размерам город в Украине застраивался активнее, чем другие крупные областные центры, если не брать в расчет Киев. В Харькове же очень быстро упали цены на жилье. Фактически в 2009, 2010 и 2011 годах эти колебания носили незначительный характер, действительно с некоторой тенденцией к легкому подъему. Ведь спрос все равно никуда не делся и на рынок вышли те, кто раньше на имеющиеся суммы денег не могли купить стоящее жилье. Сейчас, возможно, за счет этого поддерживается спрос, хотя он все равно низкий. И когда нас спрашивают: что же вы будете делать, если произойдет вторая волна кризиса? Мы говорим, что уже снижать цены дальше некуда. Поэтому мы сегодня более адаптированы, чем строители в других регионах, где цены на жилье снизились меньше.

- Как говорил Остап Бендер, финансовая пропасть – самая глубокая из всех: в нее можно падать всю жизнь. Мы хотя бы адаптировались к выживанию в нынешних условиях.

А.Конюхов :

- Дело не только в адаптации, на мой взгляд. Почему мы достаточно тяжело пережили начало кризиса? Потому что мы были в основном ориентированы на заемные деньги покупателей. Люди легко брали кредиты,  и до 80% квартир продавались за счет привлечения средств от банков, плюс спекулятивный спрос. Многие покупатели квартир и застройщики в то время взяли долларовые кредиты по курсу 4,6-5 грн, а с началом кризиса уже отдавали банкирам по курсу 9 грн. за доллар. Все это сработало на фоне ухода с рынка "кредитных" клиентов и исчезновения спекулятивного интереса. Сейчас мы не так боимся второй волны кризиса, понимая, что мы в течение этих трех лет продавали и продаем жилье только тем людям, у которых есть необходимость покупать за свой счет и для себя, а не вкладывать деньги в недвижимость для того, чтобы перестраховать свои сбережения. Это у нас уже не заберут. Если кризис и произойдет, то его влияние не будет таким катастрофическим, как в 2008 году.

- Какова средняя стоимость квадратного метра жилья в Харькове в 2011 году на рынке первичного жилья?

- Есть несколько рейтингов, которые ведутся в Харькове. Я могу констатировать, что они не всегда полностью совпадают, но, средняя стоимость готового жилья эконом-класса в Харькове составляет 670-750 долл. за 1 кв. м, в гривне - 5,5-6 тыс.грн. Если говорить о бизнес-классе, то его средняя цена – от 8 до 10 тыс. грн. в зависимости места и самого дома. В строящемся жилье эта цена дисконтируется в зависимости от стадии готовности объекта и схем продажи, включая рассрочки.

С нынешней рентабельностью застройщиков говорить о строительных заделах очень тяжело. В строительстве производственный цикл  составляет около трех лет. В этом бизнесе без заделов через три года становится тяжело. Поэтому, слава Богу, что мы сегодня продолжаем строить, пусть не теми темпами и не в тех объемах, как раньше, но своей работой мы обеспечиваем перспективу для рынка.

- Средняя стоимость жилья может измеряться по-разному. Она зависит от того, что в данный период реализуется на рынке жилья: если больше жилье эконом-класса, то средняя рыночная стоимость получается гораздо ниже, и наоборот. К примеру, до 2008 года средняя стоимость квадратного метра жилья была гораздо выше в том числе и потому, что на рынке жилья преобладало жилье бизнес- и премиум-класса. А сейчас на рынке все больше строится жилья эконом-класса. Поэтому средняя цена квадратного метра снижается.

- Вопрос к Валерию Викторовичу. Вы упомянули о тяжелых отношениях с коммунальными службами. В чем это проявляется?

В. Вереитинов:

- Каждый вышел на тропу выживания. Вы знаете, что у коммунальных служб большие проблемы. Вот, допустим, сдается дом в эксплуатацию. В дом подается тепло. Дом заселяется. И у строительных организаций возникает проблема перевода на прямые расчеты и по электроэнергии, и по теплу. Энергопоставляющим организациям выгоднее отдать свой товар по одному общему счетчику юрлицу, что они и делают. И на этом основании возникают проблемы перевода людей на прямые расчеты. То есть, затраты жильцов по электроэнергии и теплу автоматически ложатся на плечи предприятия. У нас разные тарифы на электроэнергию: один тариф для потребителей, которые живут в квартирах, а второй для нас – мы получаем электроэнергию по второму классу. Сейчас электроэнергия, которую мы получаем на стройплощадке, стоит 82 копейки за киловатт. Вот именно в этой разнице идет борьба.

- Эта схема стала уже традиционной. Технические условия, которые навязывают застройщикам, обременительны. Собственники сетей в основном пытаются переложить затраты по прокладке новых сетей, которые они потом будут эксплуатировать и окупать, на плечи строителей. И, по оценке нашей компании, на внеплощадочные сети мы в среднем расходуем  10% стоимости дома! Мы очень надеемся, что все-таки начнет выполняться закон "О планировании и застройке территорий", четко указывающий, что застройщик должен передавать на развитие инженерно-транспортной структуры города 4% от стоимости жилья и 10% - от нежилых помещений минус его затраты на прокладку сетей за пределами строительной площадки. Есть надежда, что когда возникнет ситуация, при которой придется компенсировать застройщикам часть их расходов на внеплощадочные сети, нам начнут помогать. И в этом направлении первый шаг сделан. Создана группа, которую возглавляет руководитель Департамента градостроительства, архитектуры и земельных отношений горсовета Татьяна Овинникова. Она должна мониторить выписку дополнительных технических условий и заставлять собственников сетей выполнять внеквартирные работы самостоятельно, чтобы потом город мог получать от застройщиков дополнительные инвестиции для решения проблемы расселения.

- Что касается ситуации на рынке вторичного жилья: насколько оно подорожало с начала года? И в целом ваши прогнозы по "первичке", и по "вторичке". Какая стоимость будет на начало 2012 года, и какие тенденции следует ожидать к концу года?

- Что получает человек, покупая квартиру на вторичном рынке жилья? Он получает подъезд, который нехорошо выглядит. Он получает проблемы, которые связаны со старым жилым фондом и изношенными сетями. Если говорить о стоимости, то гораздо выгоднее сегодня покупать в готовом доме на первичном рынке жилья. Надо отметить, что на "вторичке" рынок сегодня слабый – выбрать нормальную квартиру в нормальном доме очень сложно. Навскидку не продается квартира в хорошем доме, пусть старом, но с нормальными условиями. Её нет.

После покупки квартиры возникают вопросы по ремонту. Или же переделывать то, что уже там сделано когда-то или же делать ремонт в новых стенах. Там реконструкция, здесь ремонт. Ремонт приятнее для пользователя, потому что он знает, что он вложит в свой ремонт, но совершенно не понимает, с чем он связан с реконструкцией, а смету посчитать очень сложно.

О ценах. В центре города квартиры продаются по тысяче долларов за квадратный метр, по мере удаления к окраинам стоимость жилья снижается. Такая ситуация сохранится в следующем году. В Украине дорожают стройматериалы, стоимость жилья в Харькове не упадет, поскольку дальше ее снижать некуда.

- Раньше мы наблюдали следующую тенденцию: объем вторичного рынка постепенно уменьшался, а первичный рынок увеличивался, потому что характеристики даже не слишком качественного порой первичного жилья все равно, как правило, выше качества "вторички". Вторичный рынок – это в основном 5-ти и 9-ти этажные дома, срок службы которых объективно либо уже истек, либо вот-вот истечет. Еще одним важным моментом считаю эксплуатационные расходы, потому что в неутепленных пятиэтажках становится дорого жить. В новых домах эксплуатационные расходы ниже при несопоставимом качестве. Есть дома, которые очень хорошо обслуживаются. И цены в них ненамного выше среднегородских.

В условиях падения доверия, в условиях массовых стагнаций на стройках в результате кризиса вторичный рынок стал альтернативой и забрал на себя больший массив сделок. В сегодняшних условиях есть опять тенденция альтернативности первичного жилья. И если в начале кризиса покупали только готовое жилье и практически ничего строящегося, то сейчас люди понимают, что, пусть с каким-то нарушением сроков и какими-то проблемами, но дома достраиваются и будут достроены. Поэтому первичный рынок снова начинает выравнивать ситуацию.

В ценах первичный рынок вынужден ориентироваться на вторичный. Поэтому, начиная проект нового дома, застройщик анализирует вторичный рынок в данном районе. По моим прогнозам, разрыв в ценах между "первичкой" и "вторичкой" будет все-таки постепенно расти. И я уверен в том, что объективная цена на эконом-класс все равно будет стремиться к 1 тыс. долл. за квадратный метр, пока мы привязаны к доллару. Цена на бизнес-класс будет в пределах 2 тыс. долл.

В следующем году глобальных изменений не будет. Я думаю, что произойдет объективный рост цен на первичное жилье в пределах 10-15% как минимум, если не возникнет форс-мажора. От кризиса все устали.

- Насколько вырастут цены на вторичное жилье в следующем году? На те же 10-15% или больше?

- Я думаю, что рост будет меньшим. Если сохранится тенденция к доверию на первичном рынке жилья и если все наши строительные заделы будут выходить на рынок, то "первичка" будет опережать в росте инфляцию. А вторичное жилье, скорее всего, будет отставать от инфляции – это мой прогноз. Сейчас цены очень похожие.

И еще мы хотели бы сказать о планах Ассоциации "Региональное строительство". У нас большие планы на 2012 год, прежде всего, они связаны с тем, что мы ставим задачу количественного роста нашей ассоциации. А качество членов ассоциации само по себе подразумевается высоким, поскольку у нас есть определенные стандарты и механизмы контроля, а также взаимная ответственность друг за друга. Это позволит в еще большей степени повысить авторитет ассоциации. Мы считаем, что без роста самоуправления профессиональных объединений невозможно развитие страны в целом. И мы очень рассчитываем на поддержку прежде всего вас, уважаемые господа журналисты. В своем Отечестве, говорят, пророков не видно, но так или иначе, наша ассоциация являет собой уникальный для Украины пример того, как могут объединяться конкуренты друг с другом. И мы очень рассчитываем на налаживание отношений с новой Ассоциацией банков, которая была создана недавно. У нее появилось новое направление под названием "взаимодействие с банковскими клиентами". А поскольку строительный сектор должен являться одним из самых крупных клиентов банков, то мы надеемся, что 2012 год, по крайней мере, пройдет в разумном диалоге.